經(jīng)濟行為，總是超前于立法活動，房地產(chǎn)市場上自1992年以來就出現(xiàn)了轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目的交易行為，而長期以來國家法規(guī)以至《城市房地產(chǎn)管理法》對此都均未加予規(guī)范.有交易活動就必然產(chǎn)生糾紛，因此，分析認(rèn)識該類行為的性質(zhì)，探討，研究解決這類案件的措施、方法，就顯得十分必要。

從房地產(chǎn)審判實際出發(fā)，本文中的建設(shè)項目特指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中當(dāng)事人確立民事法律關(guān)系其權(quán)利、義務(wù)所共同指向的對象，與建設(shè)管理中所稱的建設(shè)項目其含義、內(nèi)容均不同。建設(shè)管理中的建設(shè)項目是指在一個總體設(shè)計或初步設(shè)計范圍內(nèi)，由一個或幾個單項工程所組成，經(jīng)濟上實行統(tǒng)一核算，行政上實行統(tǒng)一管理的建設(shè)單位。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的項目，是指已經(jīng)批準(zhǔn)立項、取得完備的土地使用權(quán)手續(xù)，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平以上和勘探、設(shè)計等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過報建批準(zhǔn)，取得施工許可證（或施工任務(wù)通知書），已具備開工條件的建設(shè)工程項目。

建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓，指權(quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項目出賣給受讓人，其轉(zhuǎn)受讓雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。商品房屋建設(shè)項目，是國家固定資產(chǎn)投資計劃的組成部分，在房地產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的前期，建設(shè)項目是不允許交易的，如國務(wù)院辦公廳在1990年7月14日轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部《關(guān)于進一步清理整頓房地產(chǎn)開發(fā)公司的意見》第九條第一項中就明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)公司必須在核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍內(nèi)真正從事房地產(chǎn)開發(fā)，只能經(jīng)營公司自己開發(fā)的商品房，不得轉(zhuǎn)手倒賣，不得向其他單位轉(zhuǎn)讓商品房屋建設(shè)計劃，嚴(yán)禁超范圍經(jīng)營”。但隨著經(jīng)濟體制改革的深入和市場經(jīng)濟體制的確立，一些計劃經(jīng)濟制度下制定的政策和管理制度已被市場經(jīng)濟發(fā)展的大潮所突破，各地政府對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的政策有所放寬。1992年前后，在沿海一些城市，首先出現(xiàn)了對建設(shè)項目進行交易的行為，并很快有了較大的發(fā)展。

這一交易形式的出現(xiàn)是因為房地產(chǎn)開發(fā)商考慮到，如完成整個房地產(chǎn)開發(fā)的全過程出售商品房，其將受到開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)投資大、周期長、回收慢、風(fēng)險大的局限，而相對于完成房地產(chǎn)開發(fā)的全過程來說，采取開放靈活的運作方式，將建設(shè)項目推向市場進行交易就具有更多的優(yōu)點。即對于出讓方來說，只需完成建設(shè)項目的基礎(chǔ)工作，這樣，其投資少，經(jīng)營周期短，利潤大，還可分散投資風(fēng)險；對于受讓方來說，可簡化手續(xù)，避免前期征地、規(guī)劃報建等大量花費時間的基礎(chǔ)工作，這一交易形式可使雙方長處互補，均有利可圖。由于這種交易形式有上述優(yōu)點，故對房地產(chǎn)商頗具有吸引力，被廣為采用。

可以這樣說，項目轉(zhuǎn)讓代表著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一個主要方向，它起到匯集各方力量籌集建設(shè)資金，加速資金流轉(zhuǎn)和循環(huán)，調(diào)整生產(chǎn)要素合理配置的作用，加速了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進程。但由于房地產(chǎn)商品化在我國仍處于發(fā)展的初期，房地產(chǎn)市場尚處于層次不豐富、體系不完善的狀態(tài)，國家房地產(chǎn)管理法規(guī)不健全，法律上還沒有涉及買賣建設(shè)項目的問題，而政策規(guī)定又不具體、不明確，甚至有的未作出規(guī)定，管理制度也不完善。由于政府未對這一新的交易形式及時加予規(guī)范和管理。因此，項目轉(zhuǎn)讓交易活動，曾一度處于無序狀態(tài)，這種狀態(tài)下的交易不可避免產(chǎn)生了大量的糾紛。起訴到法院的轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目糾紛案件，由于缺乏法律依據(jù)，難以定性和分清責(zé)任。因此，確認(rèn)建設(shè)項目交易手續(xù)是否完備、轉(zhuǎn)讓行為是否合法，成為法院審理房地產(chǎn)案件中十分突出的新問題。

總結(jié)審理這類案件的經(jīng)驗，我們曾經(jīng)歷了從統(tǒng)一認(rèn)識到逐漸形成一個比較完善的處理辦法的過程。按最高法院（1992）38號文件規(guī)定，1993年下半年，房地產(chǎn)權(quán)益糾紛案件正式劃歸民庭審理，這一時期正是國家宏觀調(diào)控政策施行、海南房地產(chǎn)市場從超常規(guī)發(fā)展時期進入了回落階段

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