不必局限于投資結(jié)構(gòu)的理論討論，而要從市場去把握、從市場中所收集到的消費心理和實際需求能力的最佳結(jié)合點來分析、研究和定位，最終確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)模、性質(zhì)、類型、檔次、規(guī)格等的結(jié)構(gòu)和比例。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營結(jié)構(gòu)同樣必須合理，在不同的時期，確定不同的經(jīng)營方式和開發(fā)重心。如勞務(wù)型的前期開發(fā)，服務(wù)型中介咨詢，社會型的物業(yè)管理，輔助型的裝潢工程等都可以因地制宜、因時制宜開展。這樣才能取得較好的社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益。 三、項目管理的先進(jìn)性 經(jīng)過科學(xué)決策，確定了結(jié)構(gòu)比較合理的項目以后，實施階段還必須靠先進(jìn)的管理措施來保證，這個環(huán)節(jié)實在是很重要。投資項目管理與其他類型的管理行為有一定的不同，它有其較大范圍和深度。但歸納起來，主要集中在經(jīng)濟(jì)和技術(shù)兩大方面。經(jīng)濟(jì)方面：首先要緊緊抓住投資成本的有效控制，要以公平、公開、公正的競爭原則確定工程投資預(yù)算成本，然后要以投資包干使用的形式落實雙方的責(zé)任制，保證預(yù)算執(zhí)行、監(jiān)督的嚴(yán)肅性。其次，要抓緊投資項目結(jié)算的及時性和準(zhǔn)確性。結(jié)算是否及時和準(zhǔn)確將直接影響成本控制。項目結(jié)算及時能從時效上保證成本的有效控制，結(jié)算的準(zhǔn)確性則體現(xiàn)了成本控制的質(zhì)量。這也是投資項目管理中的難點，一定要充分予以重視。除此之外，還要按國家規(guī)定，項目報送審計，自覺服從審計結(jié)論。技術(shù)方面，要執(zhí)行國家對投資項目的各項管理規(guī)定。比如；工程技術(shù)監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)管、預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督、效能監(jiān)察等等。各道環(huán)節(jié)都要各司其責(zé)，嚴(yán)格執(zhí)行國家的有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。 四、營銷方式的靈活性 檢驗房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量的標(biāo)志是綜合效益，即社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的反映。而綜合效益的反映只有通過營銷行為或者說市場占有份額（復(fù)蓋率）來體現(xiàn)。其中，廣告媒體的作用是重要的。房地產(chǎn)的銷售能力越來越被看成是衡量一個企業(yè)素質(zhì)的重要方面。分期支付、按揭抵押、以租代售、以舊換新、以小調(diào)大等等，只要不違反國家大 的方針政策規(guī)定，都要從理論和實踐上有所突破。 五、經(jīng)營服務(wù)的完美性 房屋銷售既是滿足人們基本生活需求的一種服務(wù)，卻又是一樁價值量很高的大宗買賣。因此，完美、周到、一流的銷售服務(wù)是必須的。這樣，才能使售房消費者有一種信任感、安全感和滿足感、隨著住房制度改革的不斷深化，住房分配貨幣化和住房商品化的到來，房地產(chǎn)企業(yè)除了應(yīng)配置、能提供現(xiàn)代化服務(wù)的硬件設(shè)施以外，服務(wù)人員還必須具備熟悉政策，能解答購房者提出的一切問題；熱情服務(wù)，能幫助購房者解決在購房過程中的一切困難；精通業(yè)務(wù)，盡可能滿足購房者要求的能力和水平。有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)提供服務(wù)高質(zhì)量，收費合理的售后物業(yè)管理，實行配套服務(wù)。 六、政策超前的敏感性 我國房地產(chǎn)業(yè)是在經(jīng)濟(jì)熱潮中崛起的，房地產(chǎn)市場還處于發(fā)育和逐漸成熟階段。因此，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為還必須靠國家先后出臺的政策法規(guī)來約束和規(guī)范。政策法規(guī)的制定和完善是以市場行為中必須糾偏為依據(jù)，有較強(qiáng)的針對性和現(xiàn)實意義。因而，要善于從政策角度對實踐進(jìn)行思考、總結(jié)和展望，形成政策出臺的超前意識，才能在時間和掌握尺度上不偏不倚，最大限度運作。所以，要把握好機(jī)遇，除了要有敢為天下先的勇氣和膽略外還要有政策超前的敏感性。

4 房地產(chǎn)開發(fā)中的幾個問題分析
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工程施工開工后，施工圖紙進(jìn)行大幅度修改，這是非常不可取的
隨著房產(chǎn)銷售的日益升溫，房產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模越來越大。但是，樓盤開發(fā)中其中存在著一些影響行業(yè)發(fā)展的問題，很值得關(guān)注。 工程的前期策劃工作 工程前期的方案和初步設(shè)計工作時，方案階段周期明顯過長。主要有以下幾個原因： 首先，由于開發(fā)商的決策水平不高，職業(yè)素質(zhì)不精，把握不準(zhǔn)市場運行方向，因此常常表現(xiàn)為猶豫不定。