西安萬科房地產(chǎn)企業(yè)的運行程序設(shè)計

科學化決策

房地產(chǎn)業(yè)具有投資大、周期長、風險大的行業(yè)特點，房地產(chǎn)項目的初期正確決策是房地產(chǎn)項目成功的首要條件。當許多房地產(chǎn)公司還處在完全由領(lǐng)導“拍腦袋”決策項目的時候，西安萬科公司早就意識到了項目決策必須以科學的市場分析和正確的項目策劃為依據(jù)，也就是萬科人所稱的“決策科學化”。

專業(yè)化營銷

公司要求銷售人員須經(jīng)過建筑、法律、心理學、營銷學等多學科知識的培訓，以地產(chǎn)營銷專家水平為目標，對顧客實行“顧問式銷售”；營銷策劃工作需集中市場研究人員、項目策劃人員、廣告人員、銷售人員的智慧，進行多兵種合成。對每一個廣告方案要經(jīng)過仔細的推敲；在廣告發(fā)布前，對媒體要進行深入調(diào)查；在廣告發(fā)布后，對廣告的效果還要跟蹤、分析。

隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)“營銷時代”逐漸走來，萬科高度專業(yè)化營銷水平必將成為市場競爭的銳利武器。

設(shè)計個性化轉(zhuǎn)貼于：中國項目管理資源網(wǎng)

萬科地產(chǎn)持續(xù)力求技術(shù)創(chuàng)新、追求個性化設(shè)計，引導地產(chǎn)開發(fā)潮流。在環(huán)境設(shè)計上，也突出表現(xiàn)了萬科人不斷創(chuàng)新、追求個性化設(shè)計的特點。

管理程序化

工程監(jiān)理是一項需要全面和扎實專業(yè)知識的工作，工程監(jiān)理大有潛力可挖。因此，萬科公司借鑒西方管理經(jīng)驗。

早在凱旋廣場建設(shè)過程中，萬科就提出了對項目實行橫向的“三個方面”和縱向的“三個階段”相結(jié)合的以全面項目管理為特色的程序化管理模式。所謂三個方面就是“質(zhì)量、進度、成本”，三個階段就是“事前、事中、事后”。工程監(jiān)理人員對項目開發(fā)過程中的每一個環(huán)節(jié)所需的工期、費用都進行仔細的測算，編制了詳盡的工程進度和投資控制計劃，爭取縮短工期和嚴格控制成本。實踐證明，這種管理模式對凱旋廣場的優(yōu)質(zhì)、按期完成發(fā)揮了重要作用。

凱旋廣場之所以能夠給萬科公司帶來較高的收益，一個原因如果說是通過專業(yè)化營銷達到了較高的售價的話，另一個原因就是通過立體化項目管理，優(yōu)質(zhì)、如期、成本合理地完成了項目。管理科學釋放出巨大能量。

推行以全面項目管理為特色的程序化管理是萬科地產(chǎn)走向?qū)I(yè)化的一個重要方面，目前萬科人正在努力進一步完善這一管理制度。

服務(wù)規(guī)范化

萬科人懂得要在市場競爭中取勝，就要從過去的物業(yè)管理的思路中跳出來。引入現(xiàn)代規(guī)范服務(wù)概念。正是從此思路開發(fā)，萬科物業(yè)管理公司為萬科業(yè)主提供了免費電器維修服務(wù)、健康咨詢、代辦暫住證、清洗空調(diào)、鐘點工等諸多服務(wù)。

在現(xiàn)代規(guī)范物業(yè)服務(wù)中，物業(yè)管理也同樣需要高度專業(yè)的知識。對于小區(qū)設(shè)備管理人員，他需要熟知小區(qū)內(nèi)水、電、煤氣、防火、防盜報警等各種設(shè)備的專業(yè)知識；對社區(qū)文化組織者，必須對小區(qū)的管理者，更是需要具有相當?shù)姆蓪W、社會學的知識。正是萬科物業(yè)管理人員這種高度的專業(yè)知識水準，為鑄就萬科地產(chǎn)品牌做出了貢獻。

利益共同化

員工自己持有股份，就會主動去關(guān)心企業(yè)的效益與發(fā)展，就具有了企業(yè)員工和股東的雙重身份，享受按勞分配和按資分配的雙重利益。因此，員工會自覺地努力工作，求得公司的迅速壯大與發(fā)展。

對于經(jīng)營班子來說，壓力更大了。從自身利益看，經(jīng)營者往往持有比員工高出幾倍的股份，公司經(jīng)營業(yè)績不好，不但無法向股東交差，自己的損失也將十分慘重。

所以，經(jīng)營班子既要對國有資產(chǎn)的安全增值負債，又要對員工和自己的投資風險負債，必然會更加積極和謹慎。

西安萬科房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展戰(zhàn)略

提高房地產(chǎn)開發(fā)的核心競爭力

核心競爭力是那些使企業(yè)比別人更強的東西，大致包括這樣六點，把握房地產(chǎn)市場的現(xiàn)況極其變化趨勢的能力；進行市場細分和客戶定位的能力；根據(jù)客戶需求進行規(guī)劃、設(shè)計的能力；對工程質(zhì)量、成本和進度