作為顧問公司，在接觸很多開發(fā)商面對定位問題時，有一個不同于其他行業(yè)的前提。由于土地供應(yīng)的不透明，不少開發(fā)商拿地比較困難，絕大部分開發(fā)商是在拿到地塊的時候才開始考慮市場操作細節(jié)，由于地塊不利因素已成事實，所以項目定位的難度更高，有的項目可能短期內(nèi)是無法操作的。本文將從影響項目定位工作的幾個方面進行分析探討。
一、項目定位要解決的問題
進行房地產(chǎn)項目的市場定位，要解決的是項目操作面臨的矛盾。包括區(qū)域市場與地塊自身的矛盾；未來設(shè)想與開發(fā)成本的矛盾；區(qū)域研究與地塊情況的矛盾；開發(fā)設(shè)想和公司經(jīng)營水平的矛盾等。這些矛盾的合理解決了，項目定位工作就成功完成了。
二、項目定位要達到的目的
在解決這些矛盾的時候，項目定位要對項目是可行性的研究進行論證，主要有以下幾個方面：
1、 經(jīng)濟技術(shù)指標的可行性
通過開發(fā)成本各項指標的精細測算、市場預(yù)期售價的仔細研究與資金投入的利潤率的期望值相平衡，確定項目贏利預(yù)期的可能性和風險性，明確項目經(jīng)濟利益實施的可行性。
2、 時間操作的可行性；
由于市場的不斷變化和發(fā)展，而相對于房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長的特點，項目產(chǎn)品定位必須考慮時間操作的可行性，避免出現(xiàn)產(chǎn)品跟風，自身項目推出速度慢，造成銷售不暢的現(xiàn)象。根據(jù)項目規(guī)模不同、地塊的特性不同、產(chǎn)品推出時間不同等因素，分析入市的時機，準確把握項目的操作時間是項目成功的重要因素。因為項目時間控制不好操作出現(xiàn)問題的項目很多。因時間變化，影響項目開發(fā)主要因素包括，地塊周邊市場的成熟度，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的情況，政策調(diào)控等因素。
3、 長久發(fā)展的可行性
項目定位的難題在于項目長久可持續(xù)發(fā)展的問題，尤其是規(guī)模超大的房地產(chǎn)項目，對于項目分期開發(fā)中各期自身產(chǎn)品定位的細分和合理性尤其重要。項目自身供應(yīng)量過大，產(chǎn)品單一與項目的客群需求多樣的矛盾，直接影響資金回籠和開發(fā)進度的計劃與實施。造成項目開發(fā)進度緩慢，利潤空間下降，項目無法長久發(fā)展，公司品牌受到影響。
4、 公司其他項目更可行因素等
由于資金的限制，在同一開發(fā)商有不同項目待開發(fā)的時，對其具體項目而言，該項目的可行性、利潤空間及開發(fā)速度與其他項目的可行性相比較后，才能夠確定該項目先行開發(fā)的可行性。
三、項目定位涉及的主要環(huán)節(jié)
項目定位通常在可行性研究階段進行，一般客群需求調(diào)查，采用問卷結(jié)合座談的形式，主要根據(jù)以下幾方面來判斷：
1． 現(xiàn)金流測算與把握
開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身現(xiàn)金流的測算和把握，確定項目定位追求方向。例如，就具體地塊而言，開發(fā)大眾化普通住宅與開發(fā)聯(lián)排別墅同樣可行，后者可能利潤空間更大，但風險也更大。作為資金相對薄弱的企業(yè)，無疑應(yīng)該考慮資金的快速回籠，而不是最大的利潤空間。
2． 土地條件
土地自身條件是項目定位的根本基礎(chǔ)，地塊自然條件的綜合利用是項目物業(yè)的增值的前提。錯誤定位，優(yōu)勢變劣勢的現(xiàn)象在房地產(chǎn)開發(fā)過程中普遍存在。例如，在京北有一個項目，地塊中間有一個較大的天然湖泊。為了增加開發(fā)面積，發(fā)展商進行了大規(guī)模整治填湖工作，造成自然景觀條件的下降，增加面積的同時造成項目產(chǎn)品品質(zhì)下降。在眾多開發(fā)商人工造湖的今天，該地塊的湖泊應(yīng)該是不可多得的優(yōu)勢，因項目定位的問題而成為劣勢。地塊的自然優(yōu)勢在項目定位中未予考慮，當作劣勢進行了處理，使項目開發(fā)受到巨大影響，不能順利進行。
3． 銷售速度
銷售速度也是項目定位的重要因素，尤其是在價格定位與營銷推廣定位方面是要注意的。銷售速度與銷售周期直接影響到項目的回款速度，開發(fā)周期，對于開發(fā)企業(yè)項目間的整體資金運做有直接影響。
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