刮起了一股大學(xué)城地產(chǎn)慨念風(fēng)。許多地方如法炮制，使“大學(xué)城地產(chǎn)概念”走入了歧途，國(guó)家不得不進(jìn)行干預(yù)。平心而論，這不是金衛(wèi)華先生的錯(cuò)，也不是“大學(xué)城地產(chǎn)概念”的錯(cuò)。至今，我依然認(rèn)為“東方大學(xué)城”是中國(guó)地產(chǎn)界的一個(gè)創(chuàng)舉，至于在運(yùn)作上存在問(wèn)題則另當(dāng)別論。所謂房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃創(chuàng)新，一是概念創(chuàng)新，二是策劃方法創(chuàng)新。概念創(chuàng)新比較容易理解，方法創(chuàng)新其實(shí)是共性方法在不同項(xiàng)目上的不同組合，因?yàn)椴邉澋姆椒ê褪侄坞m然有共性，但不同的方法手段組合，用在不同的項(xiàng)目上，卻可以達(dá)到不同的效果，還以東方大學(xué)城為列。有些學(xué)校走的是業(yè)主建設(shè)、學(xué)校租憑的傳統(tǒng)作法；比如：北京工業(yè)大學(xué)。北京地質(zhì)學(xué)院；有些學(xué)校走的是“定向建設(shè)”的辦法，比如象北大方正軟件學(xué)院，北京聯(lián)合大學(xué)；還有的是走股份制的辦法。不同的方法顯示出不同的魅力。

（5）、可操作性。任何方案沒(méi)有可操作性都只能是紙上談兵，經(jīng)常有一些非常理想的策劃方案，由于完全脫離了市場(chǎng)的客觀(guān)和超出開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)能力和實(shí)施能力而變成一堆廢紙。所謂可操作性，一是在實(shí)際市場(chǎng)環(huán)境下有可操作的條件，二是在具體的實(shí)施上有可操作的方法，三是策劃方案易于操作容易實(shí)施。比如時(shí)下已炒得火熱的智能小區(qū)的建設(shè)方案。前幾年，某策劃公司給長(zhǎng)沙一家開(kāi)發(fā)商策劃一套智能小區(qū)的建設(shè)方案，當(dāng)時(shí)全社會(huì)的智能小區(qū)的解決方案并不成熟，而智能大廈的解決方案比較成熟，但智能小區(qū)和智能大廈并不是一回事，開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有完全搞明白的情況下，為追求建設(shè)高品質(zhì)小區(qū)的目標(biāo)而冒然行事。結(jié)果業(yè)主入住后，智能系統(tǒng)卻遲遲無(wú)法整體發(fā)揮作用，造成許多業(yè)主的不滿(mǎn)，這是一例典型的因技術(shù)不成熟而缺乏操作性的案例。所以無(wú)論是策劃公司還是開(kāi)發(fā)商，千萬(wàn)不要為了追求新、奇而忽視方案的可操作性。

（6）、引導(dǎo)性。任何房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案都應(yīng)當(dāng)是以市場(chǎng)需求為依據(jù)，然而仍有許多經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查而策劃的產(chǎn)品都未獲得全面成功。原因就在于缺乏引導(dǎo)。心理學(xué)告訴我們，人的需要是具有可伸縮性和可誘導(dǎo)性的。在現(xiàn)實(shí)生活中，由于消費(fèi)者的需要受到內(nèi)外各種因素的影響和制約，在需要的多少、強(qiáng)弱、滿(mǎn)足水平和方式等方面具有一定的彈性，只要我們加以適當(dāng)引導(dǎo)，這種隱含的、不明顯的需要，就會(huì)變成實(shí)實(shí)在在的購(gòu)買(mǎi)需求。比如在福利分房尚未結(jié)束之前，即便人們手上有錢(qián)也不去考慮購(gòu)買(mǎi)商品房。在福利分房結(jié)束之后，在“居住舒適度”，“買(mǎi)住宅就是買(mǎi)地位”，“買(mǎi)住宅就是買(mǎi)文化”等理念的誘導(dǎo)下，即使手中錢(qián)不多，許多人也會(huì)貸款來(lái)買(mǎi)住房。實(shí)際上房地產(chǎn)的各種主題概念無(wú)一不是為引導(dǎo)消費(fèi)而產(chǎn)生的。一個(gè)好的策劃方案會(huì)通過(guò)主題策劃，產(chǎn)品策劃、營(yíng)銷(xiāo)策劃、物業(yè)管理策劃，有效引導(dǎo)激發(fā)人們對(duì)產(chǎn)品的占有渴望，挖掘出新的市場(chǎng)需求，所謂“引導(dǎo)市場(chǎng)、創(chuàng)造市場(chǎng)”就是這個(gè)意思。

二、 房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)策劃公司的要求 轉(zhuǎn)貼于：中國(guó)項(xiàng)目管理資源網(wǎng)

基于以上對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃本質(zhì)和特性的認(rèn)識(shí)，我認(rèn)為策劃公司要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中求得生存就應(yīng)當(dāng)在專(zhuān)業(yè)水平、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、企業(yè)文化三個(gè)方面具備優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在選擇策劃公司時(shí)應(yīng)當(dāng)仔細(xì)考查策劃該幾方面的能力1、 專(zhuān)業(yè)水平。開(kāi)發(fā)商最看重的是策劃公司的專(zhuān)業(yè)水平。策劃的產(chǎn)品是策劃 方案，而支撐策劃方案的是策劃人員所擁有的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商考查策劃公司專(zhuān)業(yè)水平應(yīng)包括以下幾方面：

①、對(duì)市場(chǎng)判斷的能力。策劃人員必須了解市場(chǎng)，不僅要了解市場(chǎng)當(dāng)前的狀況，還要清晰把握市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)。策劃人員對(duì)市場(chǎng)當(dāng)前狀況的把握一般是通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的市場(chǎng)調(diào)查，并對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行整理、分類(lèi)、分析研究所取得的。福建大升房地產(chǎn)策劃公司最近在投標(biāo)泉州江濱的一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，運(yùn)用市場(chǎng)細(xì)分理論，堅(jiān)決地提出要建高品質(zhì)江景社區(qū)的策劃理

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