在中國(guó)，雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃較之制造產(chǎn)業(yè)的策劃起步較晚，但由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)性，專業(yè)策劃已經(jīng)順理成章在在近十年來(lái)在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到了廣泛的發(fā)展。
一、 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃本質(zhì)和特性的認(rèn)識(shí)
什么是策劃？美國(guó)哈佛企業(yè)管理叢書(shū)編纂委員會(huì)給出的定義是：“策劃是一種程序。在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為?；旧纤械牟邉澏际顷P(guān)于未來(lái)的事物，也就是說(shuō)，策劃是針對(duì)未來(lái)發(fā)生的事物作當(dāng)前的決策?！备鶕?jù)以上定義，我們可以將策劃理解為籌劃或謀劃，策劃是一種立足現(xiàn)實(shí)，面向未來(lái)的活動(dòng)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃就是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的籌劃或謀劃。具體地說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃就是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，綜合運(yùn)用各種手段，按一定的程序?qū)ξ磥?lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以可操作的策劃文案作為結(jié)果的活動(dòng)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃具有以下特征： 轉(zhuǎn)貼于：中國(guó)項(xiàng)目管理資源網(wǎng)
（1）、地域性。這是由房地產(chǎn)項(xiàng)目地域性的特點(diǎn)所決定的。北方的朋友來(lái)到泉州，對(duì)泉州老城區(qū)建筑上的燕尾脊和馬鞍脊贊不絕口，但談到在北方建設(shè)這種建筑的可能性時(shí)卻直搖頭。為什么？因?yàn)楸狈降拇蟛糠诸櫩筒粫?huì)接受。這就是地域性文化對(duì)建筑的影響。所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃時(shí)，要考慮文化氛圍、自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件，市場(chǎng)狀況等因素的影響，這是其一。其二是要考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)供求情況和市場(chǎng)發(fā)育情況，同樣的戶型、同樣的質(zhì)量，不同的地域其售價(jià)是有天壤之別的，帶給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)相差很大。其三，要考慮項(xiàng)目所在地的功能區(qū)位、地理區(qū)位和街區(qū)區(qū)位等因素。
（2）、前瞻性。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作周期少則二、三年，多則七、八年，作為策劃，其理念必須要超前。我九三年曾在河北廊坊接觸過(guò)一個(gè)住宅項(xiàng)目。當(dāng)初在主流戶型的建筑面積決策時(shí)，項(xiàng)目業(yè)主堅(jiān)持要定在60—70M2，理由是“廊坊市長(zhǎng)也就住到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)”。結(jié)果沒(méi)有幾年，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)和城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，到九六、九七年，這種戶型就被市場(chǎng)所淘汰。所以說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃一定要有前瞻性和預(yù)見(jiàn)性，這種前瞻性和預(yù)見(jiàn)性表現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的各個(gè)階段。比如說(shuō)，在市場(chǎng)調(diào)研階段要預(yù)見(jiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的政策情況及整個(gè)市場(chǎng)情況，在投資分析階段，要預(yù)知未來(lái)開(kāi)發(fā)的成本、售價(jià)的走向，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要預(yù)知小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、立面效果等方面的發(fā)展趨勢(shì)。在推廣銷售階段，要弄清當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，象當(dāng)前市場(chǎng)上房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)數(shù)量、在售樓盤(pán)的價(jià)格，在分析思考的基礎(chǔ)上，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在銷售價(jià)格、推廣時(shí)間、樓盤(pán)包裝、廣告發(fā)布等方面有超前的眼光。
（3）、系統(tǒng)性。前幾年，一個(gè)概念可以救活一個(gè)項(xiàng)目，以北京為例，房地產(chǎn)策劃人想出了許多概念性的東西，比如：體育概念、音樂(lè)概念、親水概念、山水概念、SOHO概念、生態(tài)概念、真可謂概念滿天飛，以致許多人認(rèn)為，地產(chǎn)策劃就是炒概念。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，這些概念之于房地產(chǎn)項(xiàng)目確實(shí)功不可沒(méi)。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和規(guī)范，概念雖然不可或缺，但已不是項(xiàng)目成功的唯一因素了，策劃業(yè)內(nèi)人士，現(xiàn)在已經(jīng)性格內(nèi)斂，把眼睛盯在戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境規(guī)劃、投資分析、建筑施工、營(yíng)銷推廣、物業(yè)服務(wù)等非?，F(xiàn)實(shí)的工作上。加之房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，這就決定了策劃工作也要按系統(tǒng)工程規(guī)律來(lái)操作，必須對(duì)組成系統(tǒng)的各個(gè)子系統(tǒng)，加以分析策劃和整合，以求各子系統(tǒng)密切聯(lián)系協(xié)調(diào)發(fā)展、有機(jī)統(tǒng)一，從而保證大系統(tǒng)的有序、協(xié)調(diào)運(yùn)作。
（4）、創(chuàng)新性。創(chuàng)新是一切策劃的靈魂，房地產(chǎn)策劃要追求新意、獨(dú)創(chuàng)、永不雷同。在產(chǎn)品逾來(lái)逾同質(zhì)化的今天。追求創(chuàng)新就顯得越來(lái)越重要。東方大學(xué)城董事長(zhǎng)金衛(wèi)華在1999年首創(chuàng)中國(guó)大學(xué)城地產(chǎn)慨念，在當(dāng)時(shí)可謂是一個(gè)創(chuàng)新。隨后在國(guó)內(nèi)
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