減應(yīng)及時審價，以避免無法核實的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭議。總之，各職能部門要加強監(jiān)控，加強預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟簽證和工程變更管理。

    聘請獨立的專業(yè)審價機構(gòu)是個好辦法，該工作在項目實施之初就要及時介入，協(xié)助建設(shè)單位對項目施工的實際工程量，材料的選用價格及時跟蹤統(tǒng)計，特別是隱蔽工程的變更要及時審價，為工程項目最終審計和成本控制打下基礎(chǔ)。

２．３ 嚴(yán)格控制材料、設(shè)備價格

    材料設(shè)備費在工程的建安造價中約占 ７０％，工程材料成本控制是項目開發(fā)過程的重要內(nèi)容，對一些主要材料和設(shè)備一般采用甲方供應(yīng)或限價的方式。房地產(chǎn)企業(yè)要建立價格信息網(wǎng)絡(luò)，及時準(zhǔn)確地了解市場上最新的材料設(shè)備的價格信息。要注意各項材料、設(shè)備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經(jīng)濟合理等。大宗材料設(shè)備訂貨，應(yīng)貨比三家，也可采用招投標(biāo)方式采購，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機。同樣的材料設(shè)備，由于產(chǎn)地檔次不同，價格會有差異，就是同樣品牌的設(shè)備由于銷售代理級別不同，價格也會有差異。要樹立成本意識，形成控制成本機制。

    非甲供材料，可以采取限價的手段進(jìn)行控制。成本管理部門和工程管理部門與監(jiān)理工程師應(yīng)適當(dāng)參與施工單位的材料訂貨，可以推薦相關(guān)廠家進(jìn)行類比；同時要控制材料的采購價格、監(jiān)督材料的質(zhì)量、在保證質(zhì)量的前提下合理限價。

２．４ 合理安排建設(shè)資金

    房地產(chǎn)企業(yè)必須合理籌措資金，保證項目開發(fā)，控制資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)一般資產(chǎn)負(fù)債率都比較高，而較高的資產(chǎn)負(fù)債率是向銀行貸款的一道坎。因此房地產(chǎn)企業(yè)要拓寬融資渠道，就要根據(jù)投資期限的長短、企業(yè)資金狀況以及資金回收的情況來選擇合適的融資方式。

    對于同時投資于多個房地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)來講，由于投入資金較多，資金壓力也大，需要通過融資來保證多個項目的開發(fā)，又要避免過多占用資金造成資金成本過高。如果對每個項目開發(fā)過程的資金收支情況有一個很準(zhǔn)確的預(yù)計，同時又對本企業(yè)的資金運作情況能有一個比較清晰了解，才能制定最佳資金計劃方案，把企業(yè)資金成本降低到最小。

   例如，我們根據(jù)公司房產(chǎn)開發(fā)點多，資金緊缺的情況，對一項目開發(fā)在配備一定自有資金同時，采用信托融資方式解決前期購買土地資金，在取得“四證”后，再根據(jù)建設(shè)資金安排，向銀行逐步分期貸款支付建設(shè)資金和歸還前期向信托融資的借款，再用銷售回款歸還貸款資金和信托資金，取得了很好的效果。通過信托融資，可以有效規(guī)避“四證”不全無法取得銀行借款的問題，就可以解決前期投入資金的問題；還可以合理優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，使其具有再融資能力；這樣就有效地規(guī)避了資產(chǎn)負(fù)債率高的問題。

３ 合理利用稅收政策的籌劃 轉(zhuǎn)貼于：中國項目管理資源網(wǎng)

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對全公司的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，有效降低稅收負(fù)擔(dān)。企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)針對每種稅收的特征，制定相應(yīng)合理的避稅措施。

    房地產(chǎn)開發(fā)項目稅金主要為：營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。土地增值稅以增值額累進(jìn)征收。房產(chǎn)項目如果合理進(jìn)行稅務(wù)籌劃，此三大稅應(yīng)有較大避稅空間。

    房地產(chǎn)開發(fā)項目主要利用稅收政策進(jìn)行籌劃的方式有：合理分?jǐn)偡?；定價籌劃；收入籌劃；優(yōu)惠政策籌劃等。如能合理分?jǐn)傎M用，用足用活優(yōu)惠政策，則有不少籌劃空間。

由于稅法規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，可加計 ２０％扣除，三項期間費用可在取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 １０％之內(nèi)扣除，普通住宅增值額未超過 ２０％的情況下可以免征土地增值稅。 因此，如果開發(fā)的項目涉及普通住宅和其他房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)考慮土地增值稅不分開計算與分開計算（前提是當(dāng)?shù)囟悇?wù)是否允許），可得出不同的增值率來選擇應(yīng)繳納的增值稅；也可以通過增加可扣除項目金額和降低房產(chǎn)銷售價格將普通住宅增值額盡可能地控制在不超過 ２０％；期間三項費用開支盡量達(dá)到開發(fā)成本１０％的上限等。

４ 結(jié)語

   房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理是全員的、全過程的管理。企業(yè)要有完善的成本管理體系，加強實施過程的成本監(jiān)督和分析，及時反饋成本信息。為企業(yè)營銷策略的制定和調(diào)整提供依據(jù)，就能使企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟效益。

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