【摘要】 通過對房地產項目成本的前期預算和工程建設全過程控制， 即前期設計、前期開發(fā)成本、施工成本、融資費用、稅務策劃等實行全面目標成本管理， 是目前宏觀調控形勢下房地產得以可持續(xù)發(fā)展的不二法則。
１ 確定項目成本目標
在房地產投資決策階段，開發(fā)商實際上就要對所開發(fā)的房地產項目的市場定位、品質要求有一個初步的估計，并對項目成本有個初步的測算。而且成本的初步測算應在項目設計過程中予以體現。
房產既然是商品，它就有和其他商品一樣的共性，可以應用價值工程管理，即在滿足工程結構、質量以及使用功能的前提下，爭取獲得最佳經濟效益。
在價值工程中，價值定義為：功能和實現這個功能所耗費用（成本）的比值。其表達式為：價值＝功能／成本。功能是一種產品所具有的特定職能和用途； 成本是從根據用戶所提出的功能要求進行研制、生產，到用戶使用所花費的全部成本。一般說來，提高產品價值的途徑有五種：一是功能不變，降低成本；二是成本不變，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但帶來成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通過功能細化，把多余的功能去掉，對造價高的功能實施重點控制，從而最終降低工程造價，實現建設項目最佳經濟效益。
目前房地產項目設計實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法，這有利于在保證項目市場定位和品質的同時，有效控制工程造價。房地產企業(yè)應在此基礎上對工程項目做進一步測算優(yōu)化，以確定項目的最終目標成本。一步降低開發(fā)成本，在這方面還是有很大的潛力可挖的。
2 項目目標成本的控制 轉貼于：中國項目管理資源網
項目成本目標確立后，如何有效控制成本是房地產項目最終是否盈利或取得豐厚回報的重要保證。在一個大背景沒有太大變動的成熟的房地產市場，房產的市場定位是相對穩(wěn)定的，因此對于項目成本控制尤為重要。在實施階段，我們特別需要在以下幾個主要方面做好成本控制工作。
2．１ 合理安排工程周期
項目成本的發(fā)生涉及到項目的整個建設周期，科學合理地安排建設周期，可以使分解到各個單項的目標成本實施按時間節(jié)點進行有效控制。從工程施工準備開始，經施工過程至竣工移交，成本控制工作要伴隨項目的每一階段，如在工程準備階段與總承包單位制定最佳的施工方案，合理安排施工順序，按照設計要求和施工規(guī)范施工，充分利用現有的資源，確保工程質量，減少施工成本支出，減少工程返工費。使工程成本自始至終處于有效控制之下。
同時，根據建設周期，施工進度，相應地安排各項配套工作的時間節(jié)點，使圍繞工程項目開展的各項工作有序進行。
2．２ 嚴格控制建安成本
嚴格控制建安成本，降低工程造價是房地產項目目標成本管理的又一重要內容。實際工作中，工程雖能按期保質完成，但工程成本超支嚴重，不能達到預期收益的情況時有發(fā)生。因此，在與施工單位簽訂承包合同時，應聘實際工作中，在保證品質的前提下改進和優(yōu)化設計，進請有經驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對承包商的制約條款要達到無所不包的地步，對可能發(fā)生的情況都要有提前的預計，以防止施工單位在工程實施過程中尋找各種理由進行索賠。要根據建筑市場行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關規(guī)范，就施工中可能產生職責不清、互相扯皮、影響造價、延誤工期等因素進行事先約定，經法律形式確定下來，來確保雙方的按約履行。
成本管理部門要會同工程管理部門及監(jiān)理工程師對施工過程中出現的技術變更、施工變更進行分析，應盡可能減少變更，對于技術變更和施工變更，要先簽單（技術合同單，施工簽證單）后施工。如果工程進度要求緊，也要做到同步進行，工程若有增
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