般在15%~25%左右。
8、其他費用
其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費,各種不可預(yù)見費等,在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。
三、房地產(chǎn)項目成本管理理念與思路
1、成本管理的理念
成本管理的目的—提升價值
房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成—全成本
房地產(chǎn)項目成本管理的出發(fā)點—確定與控制
成本管理的階段—全過程
成本管理的責(zé)任人—全員
成本管理的方法—目標(biāo)管理 2、成本管理工作思路
項目成本管理認識過程
成本管理工作指導(dǎo)思想
房地產(chǎn)公司成本管理工作基本內(nèi)容
房地產(chǎn)公司成本管理部門工作開展思路
四、工程目標(biāo)成本的制定、支解與落實
1、基本觀點
房地產(chǎn)項目成本控制的基本方法:目標(biāo)管理,PDCA的循環(huán)過程
目標(biāo)的內(nèi)含:不僅限于成本目標(biāo)值、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)
目標(biāo)的作用:目標(biāo)不是上限而是基準,目標(biāo)的作用在于心中有數(shù)
成本目標(biāo)是整個項目團隊的目標(biāo),目標(biāo)范圍覆蓋全成本
2、目標(biāo)制定的過程
目標(biāo)制定從立項時就已經(jīng)開始,區(qū)分控制目標(biāo)與經(jīng)濟測算數(shù)據(jù);
成本目標(biāo)與產(chǎn)品目標(biāo)在互動溝通中共同制定,在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細的過程;
前期工作盡可能做細,不因會發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定;
合格確定的前提條件:了解市場、結(jié)合產(chǎn)品,有充分的數(shù)據(jù)支持;
3、目標(biāo)支解的方法
要滿足動態(tài)控制的需要:按分包與甲供材計劃分解到每個分判項目上;這樣分解的前提是計劃管理先行,項目開發(fā)過程事先有充分的策劃;
要滿足成本分析的需要:按照標(biāo)準成本科目分解
按內(nèi)部職責(zé)劃分:成本費用總額分解到各相關(guān)責(zé)任部門
分解到設(shè)計限額:也可以認為是目標(biāo)的落實,實際上內(nèi)在目標(biāo)制定時就已經(jīng)考慮到了設(shè)計限額
4、目標(biāo)的落實
產(chǎn)品的實現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)的落實,使預(yù)測成本分塊、分步變?yōu)閷嶋H成本;
要有保證目標(biāo)實現(xiàn)的方法,技術(shù)經(jīng)濟相結(jié)合的手段;
既要有完整的流程,更要強調(diào)項目操作團隊的成本意識與溝通,對產(chǎn)品和技術(shù)的控制與對成本的控制同步實現(xiàn);
動態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)(招標(biāo)、變更、結(jié)算)與手段(軟件與報表);
調(diào)整也是一種落實,關(guān)鍵是要心中有數(shù);調(diào)整的對象包括成本目標(biāo)、實施方案和利潤預(yù)期;
五、工程量清單招投標(biāo)管理
?。薄槭裁匆捎们鍐握袠?biāo),與費率招標(biāo)相比有多大益處?
充分競爭、了解市場、掌握投標(biāo)細節(jié)
事先定價、心中有數(shù)
承包內(nèi)容明確,減少索賠
付款、變更、結(jié)算過程簡化、清晰
2、清單招標(biāo)的組織及過程
組織者、參與者、決策者—各環(huán)節(jié)的參與人與參與度可能不同
準備過程:調(diào)研考察、標(biāo)前會議、文件準備(圖紙、清單、技術(shù)要求、樣板)
招標(biāo)過程:發(fā)標(biāo)、答疑、開標(biāo)、評標(biāo)、談判、定標(biāo)
善后工作:合同簽訂與交底、數(shù)據(jù)分析與積累、資料整理、樣板管理
3、清單招標(biāo)的合同特點
單價/總價合同的選擇
變更與調(diào)價的方式
付款、結(jié)算辦理
4、清單招標(biāo)的材料管理
材料采購的幾種方式:甲供、乙供、甲定乙供
采購方式的選用原則
不同采購方式的管理要點
5、評定標(biāo)方法
評標(biāo)原則與要點
關(guān)于標(biāo)底:是否需要標(biāo)底?如何確定標(biāo)底?
關(guān)于標(biāo)后談判?如何談?誰負責(zé)談?
6、保證招標(biāo)效果的關(guān)鍵
為自身營造規(guī)范的市場環(huán)境
市場調(diào)研充分,了解投標(biāo)人及其產(chǎn)品;
招標(biāo)范圍、要求明確,圖紙文件內(nèi)容清楚
投標(biāo)報價的方式確定,表格統(tǒng)一;
7、常見問題的應(yīng)對
有特殊照顧對象
圖紙不夠完備;
時間過于緊迫;
六、工程成本數(shù)據(jù)庫的建立
1、目的
市場信息、為成本的合理確定作基礎(chǔ);
經(jīng)驗數(shù)據(jù)與知識的積累;
結(jié)合各公司的特點與需要
2、數(shù)據(jù)庫的主要內(nèi)容
成本數(shù)據(jù)庫與成本管理數(shù)據(jù)庫(供方、法規(guī))
技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)
三個層次的成本數(shù)據(jù)
數(shù)據(jù)的要點:時間、技術(shù)特征、來源
3、工作方法
制定標(biāo)準與分類
分析整理
錄入與維護
4、幾種形式
工具軟件:EXCEL,AEECSS等 專用軟件:通用、定制
5、時間—在幾個節(jié)點上進行:調(diào)研、詢價、招標(biāo)、合同、結(jié)算;最好能與工作過程結(jié)合而不是做為額外的工作
6、人員—專業(yè)或?qū)B?/P>