節(jié)合理的融資方式
房地產(chǎn)開發(fā)可以分為七個環(huán)節(jié)：開發(fā)項目的立項和可行性研究、規(guī)劃設計和市政配套、選擇地點和取得土地使用權、開發(fā)項目的前期工作、建設管理和竣工驗收、房地產(chǎn)商品的經(jīng)營和物業(yè)管理。按照融資的不同需求，我們可以將這些環(huán)節(jié)歸納為三個融資階段，按照不同階段面臨的風險來選擇每個階段適合的融資工具。
1、準備階段，貨幣資金轉化為儲備資金
這一階段的開發(fā)成本和費用包括購入土地使用權和原材料、支付可行性研究和規(guī)劃設計費用等。這一階段房地產(chǎn)企業(yè)主要面臨投資估算不足，融資規(guī)模不夠的風險。該階段融資期限最長，數(shù)額較大，受到政策規(guī)定自有資金須達到35%以上才可獲得銀行貸款的限制，一般房地產(chǎn)企業(yè)難以達到要求，為獲得貸款必須保證“過橋融資”的可得性確切，資金流穩(wěn)定性較高，因此，可以接受較高的融資成本。
夾層融資既包括債券融資又包括股權融資，規(guī)避了政策限制，可以作為此階段融資的首選，用以補充自有資金。使用夾層融資后，自有資金比例達到30%以上，便可以使用信托融資。對于資質(zhì)較好的大型房地產(chǎn)開發(fā)商可以考慮發(fā)行債券、 reits與海外資金合資設立項目公司進行投資 上市和并購等方式在項目準備階段之前利用，保證整個開發(fā)過程中資金鏈條的順暢。中小型企業(yè)可在此階段選擇聯(lián)合開發(fā)，實現(xiàn)地產(chǎn)商和經(jīng)營商聯(lián)盟合作，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有效地控制經(jīng)營風險。
2、生產(chǎn)階段，儲備資金轉化為生產(chǎn)資金
這一階段的開發(fā)成本包括“七通一平”等土地開發(fā)成本，建筑、安裝工程，配套設施建設等支出，房地產(chǎn)企業(yè)面臨建設項目拖延、原材料價格上漲等風險。這就要求開發(fā)商融資進度盡可能與開發(fā)進度配合，既滿足工程需要，又不能因過度融資導致過高的資金成本。
基建墊資是本階段實際操作中主要資金來源之一，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可將一部分融資的困難和風險轉移給承包商。完工后生產(chǎn)資金轉化為成品資金。適合選用信托、夾層融資等方式，融資成本較高，但受政策限制較少，相對容易籌得資金。短期融資券，一般在9個月內(nèi)還本付息，具有利率、期限靈活 周轉速度快、成本低等特點，是信譽良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在生產(chǎn)階段和銷售階段進行銜接的時候，解決短期資金缺口的理想融資選擇。
3、銷售階段，成品資金轉化為貨幣資金
開發(fā)商銷售房地產(chǎn)回籠資金，這一階段房地產(chǎn)企業(yè)面臨貸款利息稅升高，購房者拖欠款等風險。
本階段購房者需要融資。對于工作時間不長，但有較高收入預期和還款能力的年輕人可選用按揭貸款；工作時間較長或有一定財產(chǎn)積蓄的中老年購房者可選擇住房公積金、抵押貸款，或綜合使用以上方式。融資租賃也可以減輕支付負擔，實現(xiàn)真正意義上的“零首付”。
(二)不同房地產(chǎn)開發(fā)項目融資方式的選擇
不同開發(fā)項目金融創(chuàng)新方式的選擇，取決于市場發(fā)育程度和投資者的信心程度。現(xiàn)有融資格局是各方博弈的結果，包括銀行風險、資本市場發(fā)展狀況和企業(yè)信譽等方面。
1.住宅
住宅是房地產(chǎn)開發(fā)最主要的項目類型之一。住宅的經(jīng)營模式是開發(fā)并銷售，融資相對商業(yè)用房較為容易，享受稅收優(yōu)惠，但其貸款抵押期一般較長。不同檔次的住宅類型資金運作規(guī)律、消費群體乃至政策環(huán)境都不一樣，考慮融資方式的選擇時應進一步細分住宅市場。
別墅、高檔住宅區(qū)：這類住宅消費群體針對高收入階層，目標消費群狹小、需求個性化隱含著較大的銷售風險，總體看空置率較高。高檔住宅通常要求較高設計水準，可行性研究和專業(yè)設計費用高昂，因此，在開發(fā)的準備期融資需求大，而準備期又是不確定性最大的開發(fā)階段。類似于商業(yè)用房，開發(fā)商更需要拓寬融資渠道，為保證資金的可得性和穩(wěn)