香港地理位置的直接相鄰。但香港成熟的市場包裝策劃在深圳房地產(chǎn)年輕的歷史和居民較低的收入水平下是不可“東施效顰”的。經(jīng)過殘酷的商戰(zhàn)洗禮和有效的咀嚼消化，深圳房地產(chǎn)策劃界開始倡導從產(chǎn)品做起，從提高樓盤的綜合素質做起，從滿足消費者的需求做起。區(qū)域細分，客戶細分，功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現(xiàn)。這種創(chuàng)新，豐富了營銷策劃的內涵，活躍7深圳房地產(chǎn)市場，促進了資金、規(guī)模向房地產(chǎn)市場品牌的集中，將那些慣于追風仿效的中小發(fā)展商塵封于被消費者冷落的角落。產(chǎn)品可以被“克隆”，立足于創(chuàng)新的核心營銷策劃“技術”卻是“克隆”不了的，這也是中小發(fā)展商的生存之道。發(fā)展商只有建立自己獨立的核心營銷策劃“技術”，才能成為房地產(chǎn)市場的旗手，才能在“入世”后與國外大地產(chǎn)商全面抗衡。
第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場研究模式設計
步驟A：確立市場研究的戰(zhàn)略地位
無數(shù)的教訓已經(jīng)使許多發(fā)展商認識到了市場研究的重要性，但這種急于了解市場的心態(tài)與他們對市場研究認識的粗淺和行動的軟弱，卻形成鮮明的對比。少數(shù)發(fā)展商已經(jīng)認識到了必須對市場需求進行科學的、系統(tǒng)的調查，在市場調查中開始引入科學的調查理論。有些還與專業(yè)調查公司合作，通過專業(yè)的抽樣調查和小組座談方式等了解客戶需求。
步驟B：房地產(chǎn)企業(yè)進行市場研究的步驟：
a、尋找市場機會。通過中長期市場研究和區(qū)域市場潛力研究，對企業(yè)在房地產(chǎn)方面的長期發(fā)展戰(zhàn)略如發(fā)展區(qū)域、發(fā)展產(chǎn)業(yè)類型提供參考意見；對近期的開發(fā)計劃，土地儲備計劃、儲備土地類型、區(qū)域提供參考意見。b、輔助項目定位。通過分析預測區(qū)域市場供求關系、分析細分市場需求特征、評估區(qū)域市場競爭態(tài)勢等研究，為項目定位提供參考意見。正確的市場定位能大大降低房地產(chǎn)項目開發(fā)的風險。
C、研究評估具體市場策略的可行性。房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型行業(yè)，開發(fā)過程中的每一項決策都牽涉到大量的投資，由于房地產(chǎn)開發(fā)的長周期特性和不可逆性，又導致決策帶有很大的風險。通過科學的房地產(chǎn)研究，為這些決策建立科學的支持，能避免這些決策的隨意性，縮小房地產(chǎn)開發(fā)的風險。
如以下一些需通過市場研究提供決策支持的例子：
新戶型的市場接受性；
住宅智能設備的投資對促進銷售有多大作用；
項目定價的合理性；
市場促銷策略的有效性；
廣告訴求點的有效性；
包裝及廣告方案的合理性。
步驟C：客戶需求研究
客戶需求是住宅項目開發(fā)的起點，客戶需求內容的判斷正確與否是住宅項目成敗關鍵。
a、客戶定位—一明確住宅樓盤是為哪個價格區(qū)間的客戶開發(fā)。
b、需求定型—一研究設定價格區(qū)間內客戶對住宅需求的具體內容。
C、項目定板—一滿足客戶需求方案的創(chuàng)造性策劃、效益預測的分析以及比較
第4操作環(huán)節(jié)：項目策劃研究模式設計
規(guī)劃設計確定了住宅項目的基本參數(shù)。開發(fā)商對規(guī)劃設計過程的控制能力的強弱，決定了能否以準確、有效和創(chuàng)新的方式來滿足客戶的住宅需求。
包括以下5點
1.能夠選擇正確的規(guī)劃設計合作伙伴
2.能保證客戶需求內容在規(guī)劃設計工作中得到體現(xiàn)
3.能激勵規(guī)劃設計機構采用創(chuàng)新手法
4.能保證住宅項目成本得到有效保障
5.能保障根據(jù)客戶需求和市場形式變化而靈活調整
第5操作環(huán)節(jié)：建立項目后評價體系
步驟A：認清作用及現(xiàn)狀
毋容置疑，房地產(chǎn)項目后評價工作長期受忽視，使發(fā)展商和政府管理部門失去了“總結經(jīng)驗，吸取教訓”的機會，同時也使許多來源于開發(fā)建設第一線的寶貴數(shù)據(jù)資料沒有得到及時的整理和利用。則對年11月，廣州舉行兩塊土地公開招標，在時間緊迫的情況下，許多發(fā)展商就暴露了數(shù)據(jù)不夠、材料不足、經(jīng)驗無法把握等問題。有些決策分析人員搞不清”稅費“的內容，有些決策者弄不清本