程序都具有具體的法律依據(jù)，甚至有的還和現(xiàn)有法律相沖突。比如信托投資公司在設(shè)計信托產(chǎn)品時，經(jīng)常使用各種信用增強措施來保證其“預(yù)期收益率”的可實現(xiàn)性。目前經(jīng)常采用的有：財政支持、資產(chǎn)抵押、第三者擔(dān)保、貸款保險和銀行信譽等。這些措施有時無法使信托投資公司成為信托財產(chǎn)損失的最終追索對象。財政支持明顯地與《擔(dān)保法》相關(guān)規(guī)定相沖突。所以，無論投資者還是信托投資公司都具有法律風(fēng)險。
（3）由于受到每份信托計劃合同數(shù)量不能超過 200 份和每份合同個人金額不得低于人民幣 5 萬元的限制，資金來源和融資規(guī)模就受到了很大的約束。所以，信托投資公司的客戶即委托人絕大多數(shù)來源于機構(gòu)投資者，并且信托投資公司通過提高每份合同的投資金額來擴大融資金額。這樣，投資者在面對一些長期項目時，就必須考慮投資信托的流動性。目前，投資信托合同只能在信托投資公司提供的交易平臺進行轉(zhuǎn)讓，參與者較少。在信用評級體制和定價體系還沒建立起來的情況下，投資者面臨較大的流動性風(fēng)險。
（4）房地產(chǎn)信托產(chǎn)品利用多元化投資降低風(fēng)險，但房地產(chǎn)項目受到國家整體經(jīng)濟周期的影響，以及房地產(chǎn)項目自身特點的限制，房地產(chǎn)項目的操作也面臨市場和銷售時機變化的影響。所以在面對房地產(chǎn)信托高受益的同時，也面臨著房地產(chǎn)項目風(fēng)險。
３．２ 相應(yīng)的對策建議
（1）建立完善的法律體系。要完善房地產(chǎn)信托法律體系，僅僅靠現(xiàn)有的 3 部法律法規(guī)還是不足的，必須將相關(guān)法律的制定工作細致化、完備化，借鑒西方發(fā)達國家的經(jīng)驗，制定信托業(yè)務(wù)操作流程中每個步驟的詳細規(guī)則。另外，為了避免房地產(chǎn)信托的雙重稅（信托財產(chǎn)和受益人都納稅）問題和保證信托財產(chǎn)的獨立性應(yīng)盡快地制定針對信托的相關(guān)稅法和財會制度。
（2）建立完善的信托投資公司信息批露制度和風(fēng)險預(yù)防體系。完善的信息批露制度可以減少投資者的盲目性和增加其信心。為了預(yù)防風(fēng)險，信托投資公司可以參考采取北京國投的做法：成立風(fēng)險決策委員會、外聘經(jīng)驗豐富的專家為顧問以及和銀行建立長期的戰(zhàn)略合作關(guān)系，利用其成熟的風(fēng)險控制經(jīng)驗。
（3）使用信托計劃的拆分策略和建立流通機制。針對難以擴大融資規(guī)模的問題，可以將大的項目細分，然后分別推出信托投資計劃。這種既沒有違反國家的有關(guān)規(guī)定，又可以充分地利用信托的靈活性和解決融資規(guī)模問題。天津北方國投已經(jīng)有成功的類似操作了。利用商業(yè)銀行分布廣闊的交易柜臺和現(xiàn)在方便快捷的網(wǎng)上銀行為信托產(chǎn)品建立交易平臺，同時，信用評級體制和定價體系應(yīng)加快制定步伐，這樣將大大有利于解決信托產(chǎn)品流動難的問題。
（4）積極進行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品創(chuàng)新。結(jié)合保險、抵押和證券等金融工具以擴大信托市場業(yè)務(wù)，進一步豐富房地產(chǎn)的融資模式。國內(nèi)在這方面已經(jīng)在做一些初步性工作，比如建設(shè)銀行、國家開發(fā)銀行和中融國際信托投資公司就資產(chǎn)證券化的表外融資模式做最后的論證，建設(shè)銀行上海分行作為房地產(chǎn)抵押貸款證券化的試點分行在進行方案評估，國內(nèi)也開始了對房地產(chǎn)投資信托基金進行探索，這些創(chuàng)新都無不是在借鑒國外成功經(jīng)驗。
4 結(jié)束語
通過借鑒國際成功經(jīng)驗和結(jié)合我國國情，房地產(chǎn)信托可以使房地產(chǎn)金融投資和房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新結(jié)合起來，實現(xiàn)房地產(chǎn)信托投資的大眾化、多元化和融資社會化。因此，其將擁有一個光明的未來。我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展需要國家政策的進一步放寬，以及各項政策的相互協(xié)調(diào)和完整配套。
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