【摘要】 介紹房地產(chǎn)信托的基本概念，簡要描述了其發(fā)展現(xiàn)狀和其產(chǎn)品模式，指出了房地產(chǎn)信托的局限性及其風險，并提出了相應的對策建議，以供房地產(chǎn)信托融資參考。
1 房地產(chǎn)信托出現(xiàn)背景
房地產(chǎn)項目投資金額巨大而且投資周期較長的特點決定了各房地產(chǎn)企業(yè)不得不依賴銀行貸款，但貸款時間過長，增加了企業(yè)的負擔，也給銀行帶來了信貸的風險。2003－06－13 中國人民銀行發(fā)布了《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》，使得國家銀根對房地產(chǎn)行業(yè)緊縮。加上房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的規(guī)模和時機受到限制，短期內(nèi)從證券市場融資的愿望難以實現(xiàn)。尋找廣闊的投資來源和拓寬融資渠道成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的當務之急，作為金融四大支柱之一的信托具有靈活、安全、合法以及有效管理、受益穩(wěn)定的特點，理所當然的成為了房地產(chǎn)行業(yè)融資的新亮點。同時，銀行信貸的緊縮也為房地產(chǎn)信托提供發(fā)展的新契機和市場空間。我國于 2002－6 頒布的《信托投資公司管理辦法》，我國信托業(yè)經(jīng)過了第 5
次整頓，信托公司處于大調(diào)整后的重新起步階段，急需成功的業(yè)務和產(chǎn)品來重新樹立良好的信譽和獲得利潤，以增強信托實力提高競爭力。一方面，擴大了金融市場的業(yè)務種類，滿足廣了大投資者多樣化的投資需求。另一方面，拓寬了房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，緩解了銀行體系貸款過度集中的風險壓力。
按照《中華人民共和國信托法》，信托被定義為“指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，進行管理或者處分的行為。”信托當事人分為 3 方：委托人、受托人和受益人。委托人是原財產(chǎn)所有者，可以是自然人、法人和其它組織；受托人是信托投資公司；受益人是享有信托受益權的自然人、法人和其它組織。值得指出的是，受托人可以是眾多受益人之一，但不能是唯一的受益人。信托財產(chǎn)是信托的載體，處于信托關系的核心地位。信托法規(guī)定，依法形成的信托財產(chǎn)具有獨立性、所有權和受益權的分離性和連續(xù)性。一是信托財產(chǎn)與未形成信托的其它財產(chǎn)相區(qū)別，委托人死亡或者解散、撤銷和破產(chǎn)，除委托人作為唯一受益人外，信托財產(chǎn)不屬于委托人遺產(chǎn)或者清算財產(chǎn)。二是受托人對信托財產(chǎn)運用、處分所產(chǎn)生的債權不得和其固有財產(chǎn)所產(chǎn)生的債務相抵消，不同的信托財產(chǎn)所產(chǎn)生的債權債務也要分賬處理。三是信托財產(chǎn)也獨立于受益人的自有財產(chǎn)，受益人除享有受約定的權益，不得在信托存續(xù)中對信托財產(chǎn)本身提出要求。四是除了債權人在設立信托前，對該信托財產(chǎn)已經(jīng)享有優(yōu)先受償權、處理信托事物本身產(chǎn)生債務而債權人要求清償、信托財產(chǎn)應擔負的稅款等，信托財產(chǎn)處于委托人、受托人及受益人三方債權人的追及范圍之外，不得對其強制執(zhí)行。五是除法律或者信托文件另有規(guī)定外，信托不因委托人和受托人的死亡、喪失民事行為能力、依法解散、被宣告破產(chǎn)或者被依法撤銷而終止，也不因受托人的辭任而終止。
房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進行房地產(chǎn)投資，或進行房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進行相關的房地產(chǎn)投資活動。
2 房地產(chǎn)信托融資的發(fā)展模式
在《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》及《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》實施以后，信托業(yè)的法律地位、生存空間就有了新的定位。全國各信托投資公司推出了自己的信托產(chǎn)品，在房地產(chǎn)行業(yè)有了新的嘗試，主要采取 4 種模式對房地產(chǎn)業(yè)提供投資。
２．１ 股權類信托
針對那些自有資金比例不足 30%、存在一定資金缺口的、不符合商業(yè)銀行貸款要求的房