【摘要】 結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的工程造價(jià)管理的實(shí)際情況,從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程系統(tǒng)地、全方位探討了工程造價(jià)管理的優(yōu)化理念問(wèn)題,以期能給廣大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供一些參考。
1 引言
繼北京申奧成功、中國(guó)加入ＷＴＯ之后,中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)又迎來(lái)了一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期,為廣大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。但機(jī)遇與挑戰(zhàn)、風(fēng)險(xiǎn)并存,怎樣把握機(jī)遇、合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),取得較好的投資效益是值得廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商研究的課題。
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)程序復(fù)雜,有其鮮明的特點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程通?？梢詣澐譃榱㈨?xiàng)決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)發(fā)包、施工、竣工驗(yàn)收等幾個(gè)階段,而第一階段又是由一系列的具體活動(dòng)構(gòu)成。與此同時(shí),具體到工程造價(jià)管理領(lǐng)域,又可派生出相應(yīng)的投資估算、設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、發(fā)包合同價(jià)、施工結(jié)算、竣工結(jié)算,是一個(gè)由虛到實(shí)、由粗到細(xì)、循序漸進(jìn)的過(guò)程。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中,由于受到科學(xué)技術(shù)條件和主觀認(rèn)識(shí)的限制,同時(shí)還受到客觀過(guò)程的發(fā)展和表現(xiàn)程度的限制,如項(xiàng)目地質(zhì)條件、施工條件、市場(chǎng)規(guī)律等,隨時(shí)會(huì)有不可預(yù)見(jiàn)的事項(xiàng)發(fā)生,再加上其造價(jià)構(gòu)成的多樣性,因而其造價(jià)具有不確定性,客觀上給造價(jià)管理帶來(lái)了一定的難度。此外,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍在主觀上存在認(rèn)識(shí)不足,沒(méi)有認(rèn)識(shí)到造價(jià)管理是一個(gè)系統(tǒng)工程,沒(méi)有遵循其固有的規(guī)律,片面過(guò)分強(qiáng)調(diào)或注重某個(gè)方面的造價(jià)管理(主要停留在預(yù)結(jié)算管理)。本文以系統(tǒng)工程理論為指導(dǎo),以房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的建設(shè)程序?yàn)橹骶€,全方位系統(tǒng)地探討房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的工程造價(jià)管理問(wèn)題,樹立一種全新的工程造價(jià)管理優(yōu)化理念,以期給廣大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供一些參考。
2 優(yōu)化決策階段的造價(jià)管理
當(dāng)前,房地產(chǎn)市場(chǎng)由傳統(tǒng)的“生產(chǎn)決定消費(fèi)”,轉(zhuǎn)變?yōu)椤跋M(fèi)決定生產(chǎn)”。作為特殊商品的房地產(chǎn)產(chǎn)品不再是人們無(wú)選擇的買賣,消費(fèi)者有了極大選擇余地。為了獲取良好的投資效益,開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目必須是消費(fèi)者買得起、具有良好環(huán)境質(zhì)量、功能質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的產(chǎn)品。可行性研究報(bào)告是項(xiàng)目投資決策的科學(xué)依據(jù),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須堅(jiān)持實(shí)事求是的原則編制與審批可行性研究報(bào)告(可委托社會(huì)化、專業(yè)化的咨詢公司),并且要特別重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的策劃工作(包括項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇,開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇,開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇,開(kāi)發(fā)合作方式的分析與選擇,項(xiàng)目融資方式和資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇,房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇等)。從造價(jià)管理的角度來(lái)講,必須編制與審批好投資估算。
房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資(即工程造價(jià)),是指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用,主要包括:土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)的風(fēng)俗費(fèi)用等[1]。根據(jù)國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度的規(guī)定,開(kāi)發(fā)建設(shè)投資大部分轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本,是構(gòu)成產(chǎn)品銷售價(jià)格的主體,它直接與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效益相關(guān)。因此,在一定程度上講只有控制住了造價(jià),開(kāi)發(fā)效益才會(huì)有保障,在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中才能立足于不敗之地。投資估算的編制應(yīng)根據(jù)上述造價(jià)構(gòu)成進(jìn)行,編制完成以后又應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查研究的預(yù)期銷售價(jià)格、收益水平進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整,反之亦然。
在此階段,項(xiàng)目的類別及規(guī)模已基本確定,但具體設(shè)計(jì)尚未進(jìn)行,規(guī)劃中只有工程項(xiàng)目的建筑總面積、建設(shè)和裝修檔次、平面布置等方面的提示和要求。因此,決策階段的投資估算比較粗略,誤差較大(10%～25%),供開(kāi)發(fā)商決策參考。如果估算的造價(jià)超過(guò)了開(kāi)發(fā)商擬投入的資金總額,開(kāi)發(fā)商應(yīng)考慮調(diào)整規(guī)模或標(biāo)準(zhǔn),直至開(kāi)發(fā)商心