;需要物業(yè)管理人員前期介入;而且還需要能與上述專業(yè)人員進行溝通協(xié)調(diào)并能整合他們思想的綜合人才。簡言之,這一工作既需要“專才”又需要“通才”。
然而目前房地產(chǎn)企業(yè)這種由專門職能部門來完成這項工作的操作模式其實存在著理念上的偏差,一方面,很難將上述的各種專業(yè)人才匯集在一個固定的部門(至少目前大多房地產(chǎn)企業(yè)做不到)。另一方面,房地產(chǎn)項目的個體性較強,對不同的項目由固定部門的人員來進行投資決策論證,顯然其智力及能力結(jié)構(gòu)不盡合理。
針對上述情況,筆者認為,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立“投資決策分析團隊小組”來完成項目的投資決策分析工作。企業(yè)決策領(lǐng)導(dǎo)層在確定了公司戰(zhàn)略投資意向后,可以任命一位高層管理人員作為未來項目的總負責(zé)人兼投資決策分析流程的總協(xié)調(diào)人?？倕f(xié)調(diào)人負責(zé)從各個不同職能部門抽調(diào)專業(yè)人才來組建團隊,有些專業(yè)人員可考慮借助外部專家力量。同時總協(xié)調(diào)人可以任命一位具有較強業(yè)務(wù)能力和豐富實踐經(jīng)驗的“綜合人才”來負責(zé)投資決策工作的具體業(yè)務(wù)開展?！巴顿Y決策分析小組”要本著獨立、自主、負責(zé)的精神,同時小組成員之間應(yīng)及時溝通聯(lián)系。“總協(xié)調(diào)人”與“業(yè)務(wù)主管”此時要督促小組成員相互溝通,凝聚團隊內(nèi)的關(guān)系。其工作模式可用圖1表示。
2 投資決策分析流程運作模式分析
房地產(chǎn)項目投資決策是建立在企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和市場需求的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的,是一個由粗至細的復(fù)雜流程。投資決策分析流程重新構(gòu)建具體如下:
2.1 初步投資意向的選擇
“決策分析小組”要根據(jù)企業(yè)上層發(fā)展戰(zhàn)略的要求,利用已有的搜集的信息資源,進行宏觀區(qū)位分析、投資環(huán)境及市場狀況總體分析,這一階段主要是在國家、城市、區(qū)域的層次上進行,內(nèi)容包括:政治、法律、經(jīng)濟、文化教育、自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施等方面,對已經(jīng)發(fā)生的或?qū)⒁l(fā)生的重大事件或政策對房地產(chǎn)項目的影響,要作充分了解和估計,并對市場進行初步細分。
在完成上述分析后,決策小組可采用“頭腦風(fēng)暴法”并借助專家力量來選
重大事件或政策對房地產(chǎn)項目的影響,要作充分了解和估計,并對市場進行初步細分。
在完成上述分析后,決策小組可采用“頭腦風(fēng)暴法”并借助專家力量來選擇幾種(一般可選2～3種)區(qū)位與投資類型的組合,此階段可以不急于馬上就確定一種
種投資方案,因為即使該方案最后被論證可行,也并不能說明它就是最優(yōu)方案。另外,在這一階段主要是要充分發(fā)揮“決策分析小組”各成員的靈感、經(jīng)驗和直覺,對每一種投資方案的細節(jié)不必過多考慮,可留在后續(xù)工作中逐步細化。這一階段輸出的結(jié)果一般是幾種初步的意向方案,如“在Ａ區(qū)位投資中檔住宅”或“在Ｂ區(qū)位投資高級寫字樓”等。
2.2 地塊選擇與項目的戰(zhàn)略定位
就2.1步所得出的每一種組合所處的區(qū)域并結(jié)合考慮土地的可得性、規(guī)劃許可等邊界限制條件,選定1～2處具體地塊進行分析,主要考慮的依據(jù)是該地塊的交通、城市規(guī)劃、土地取得的代價、拆遷安置的難度、基礎(chǔ)設(shè)施的完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。
在進行上述工作的同時,針對與具體地塊及初步資類型相關(guān)的房地產(chǎn)供求狀況進行調(diào)查,如供給量、有效需求量、空置量和空置率、相關(guān)房地產(chǎn)的價格、租金、經(jīng)營收入、開發(fā)成本及費用、開發(fā)和經(jīng)營的稅金種類及支付標(biāo)準(zhǔn)和時間等。其中供給量應(yīng)包括已完成項目、在建項目、已審批立項的項目、潛在的競爭項目以及預(yù)計它們投入市場的時間等。
通過上述的調(diào)查分析(包括第2.1步),“決策分析小組”經(jīng)過分析論證,確定1～2處具體地塊,并研究具體地塊上開發(fā)項目的戰(zhàn)略定位,明確每一投資方案的開發(fā)用途、規(guī)模、檔次及鎖定的目標(biāo)市場等。在經(jīng)過初步經(jīng)濟評價后,最終要落