近年來(lái)北京的商品房?jī)r(jià)格一直居高不下，各方面反映強(qiáng)烈。究其原因有國(guó)家政策方面的原因，也有開(kāi)發(fā)商管理方面的原因。但其最根本的原因還是商品房開(kāi)發(fā)成本過(guò)高。本文即從成本的角度出發(fā)，探討如何控制商品住宅的開(kāi)發(fā)成本。
一、商品住宅開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成
通過(guò)對(duì)近年來(lái)新建小區(qū)的調(diào)查和分析，新區(qū)開(kāi)發(fā)的成本主要由土地出讓金、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、貸款利息、稅費(fèi)、大市政費(fèi)及四源費(fèi)等費(fèi)用構(gòu)成。
通過(guò)敏感性分析證明，影響開(kāi)發(fā)成本最敏感的因素是建安工程費(fèi)，其次是征地拆遷費(fèi)，再次是貸款利息。因此，對(duì)住宅產(chǎn)品成本控制的重點(diǎn)分別是建安工程費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、資金成本（即貸款利息）。
二、在開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中嚴(yán)格控制建安成本
?。ㄒ唬┮院贤芾頌槭侄?，加強(qiáng)成本控制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的投資支出存在于開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，大部分是通過(guò)各種各樣的合同、協(xié)議為依據(jù)支付的。如何讓這些費(fèi)用支出得到有效的控制，一個(gè)重要的途徑就是合同管理。
開(kāi)發(fā)企業(yè)的各個(gè)部門按職責(zé)都有簽訂合同或協(xié)議的權(quán)利，如拆遷安置的合同由拆遷部門辦理，規(guī)劃設(shè)計(jì)合同由規(guī)劃設(shè)計(jì)部門簽訂，工程施工階段的合同、協(xié)議由工程管理部門簽訂。因此，作為投資企業(yè)要制定必要的合同審查、會(huì)簽批準(zhǔn)制度，把所有經(jīng)濟(jì)行為納入合同管理，保證合同或協(xié)議簽訂的質(zhì)量，維護(hù)企業(yè)的利益，所有的合同協(xié)議要按內(nèi)容統(tǒng)一編號(hào)，分類歸檔，便于管理和查閱，在撥款時(shí)完全按照合同內(nèi)容進(jìn)行支付。
?。ǘ┩ㄟ^(guò)招標(biāo)選擇監(jiān)理單位
好的監(jiān)理隊(duì)伍不僅可以把好工程質(zhì)量關(guān)，而且可以幫助業(yè)主把好經(jīng)濟(jì)效益關(guān)，控制工程成本的支出。開(kāi)發(fā)商在確定監(jiān)理單位時(shí)應(yīng)進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，選擇三家以上的監(jiān)理單位進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)，從中選出監(jiān)理費(fèi)用低、技術(shù)力量強(qiáng)、業(yè)績(jī)好、信譽(yù)高的監(jiān)理單位來(lái)進(jìn)行監(jiān)理。在辦理工程洽商時(shí)要有監(jiān)理人員簽字才能生效，對(duì)洽商內(nèi)容在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理都有發(fā)言權(quán)。
?。ㄈ┳龊靡?guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制
控制建設(shè)工程成本，首先應(yīng)從設(shè)計(jì)開(kāi)始，因?yàn)樵O(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭，是工程建設(shè)的靈魂，是控制基本建設(shè)投資規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響程度達(dá)70％—90％。設(shè)計(jì)階段工作水平的標(biāo)低，設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且也影響到項(xiàng)目建成投產(chǎn)以后經(jīng)濟(jì)效益的高低。規(guī)劃設(shè)計(jì)的考慮，要圍繞商品住宅銷售的市場(chǎng)和利潤(rùn)的大小來(lái)研究，如高層、多層的比例要合理，容積率高，設(shè)計(jì)平面組合好，將會(huì)使產(chǎn)品銷售好，從而經(jīng)濟(jì)效益也高。因而要保證設(shè)計(jì)的質(zhì)量，盡量減少施工期間的洽商變更，就必須采取有力措施，切實(shí)加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的工程成本管理。其措施，主要是以下幾個(gè)方面：
?。?）加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)論證
設(shè)計(jì)階段是工程建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，它決定整個(gè)工程項(xiàng)目的規(guī)模、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案。設(shè)計(jì)方案優(yōu)化與否，直接影響著工程總造價(jià)，影響著工程建設(shè)的綜合效益。在方案比較時(shí)，可以采用成本——效益分析方法，在滿足工程結(jié)構(gòu)以及使用功能的前提下，依據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)選擇設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)單位在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中應(yīng)大力開(kāi)展價(jià)值工程方法的應(yīng)用。價(jià)值工程是分析產(chǎn)品功能和成本的關(guān)系，力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種有組織的活動(dòng)和管理方法，以獲得最佳綜合效益。
在價(jià)值工程中，價(jià)值定義為：功能和實(shí)現(xiàn)這個(gè)功能所耗費(fèi)用（成本）的比值。其表達(dá)式為：V＝F／C
式中V——價(jià)值系數(shù)；
F——功能（一種產(chǎn)品所具有的特定職能和用途）系數(shù)；
C——成本（從根據(jù)用戶提出的功能要求進(jìn)行研制、生產(chǎn)，到用戶使用所花費(fèi)的全部成本）系數(shù)。
一般說(shuō)來(lái)，提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有