5.2 施工管理與物業(yè)管理

    物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理之間的銜接問題成為令廣大房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者都非常頭疼的大難題。造成物業(yè)管理階段住戶和（開發(fā)企業(yè)的）物業(yè)管理公司存在大量糾紛的原因主要有以下幾個：（1）開發(fā)商及施工單位的"遺留問題"。如規(guī)劃設(shè)計問題(停車位不夠等)、建設(shè)質(zhì)量問題(房屋質(zhì)量低劣，滲水、漏水等)，這些問題多是物業(yè)管理企業(yè)靠自身力量無法解決的。（2）開發(fā)商在銷售樓房時對物業(yè)管理做了違規(guī)的或不實際的承諾，以及對客戶維修基金的擅自挪用等。（3）客戶與開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理公司之間的權(quán)、責(zé)、利沒有進(jìn)行科學(xué)有效的界定。（4）現(xiàn)階段我國的物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量還不夠高。（5）住戶的消費(fèi)意識也不成熟，短視性、自利性太明顯。在所有的問題當(dāng)中最核心的一點就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工建設(shè)完成后留下很多的“后遺癥”讓物業(yè)管理公司來解決，而物業(yè)管理公司對其中的大部分問題是無能為力的，這正是導(dǎo)致住戶和物管公司沖突的主要根源。在多數(shù)情況下，物業(yè)管理公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建筑樓盤完工后的代理人（子公司）直接為住戶提供服務(wù)。提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展有著極為重要的意義，而這就需要開發(fā)企業(yè)在施工階段就為以后的物業(yè)管理構(gòu)筑良好的設(shè)施基礎(chǔ)?？梢詮囊韵路矫鎭砜紤]：（1）嚴(yán)把工程建設(shè)的質(zhì)量關(guān)，從規(guī)劃設(shè)計開始，開發(fā)商自身的控制、專業(yè)化的工程監(jiān)理以及各方人員參與的驗收程序，這些都應(yīng)該確保工程質(zhì)量的優(yōu)良及配套設(shè)施的完備。（2）開發(fā)企業(yè)應(yīng)該把物業(yè)管理放在與物業(yè)建設(shè)同等重要的位置上，而不是說房子建好了就完了。住戶在建筑樓房中的感受不僅僅在建筑施工質(zhì)量上面。物業(yè)管理本身的質(zhì)量至關(guān)重要。（3）物業(yè)管理人員也應(yīng)該及早參與到項目的開發(fā)過程中去，在規(guī)劃設(shè)計階段，特別是施工階段物管人員應(yīng)該發(fā)揮應(yīng)有的作用，從而減少后續(xù)的維修服務(wù)成本。（4）房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該大力提升本企業(yè)的物業(yè)管理水平，在科學(xué)性、規(guī)范性及顧客滿意方面狠下工夫；同時物業(yè)公司應(yīng)該分開經(jīng)營、獨立核算?；蛘呶飿I(yè)管理服務(wù)通過招投標(biāo)給外面的專業(yè)化物業(yè)管理公司來完成。

6 結(jié) 語

    企業(yè)都是以獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢為目標(biāo)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。而這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)運(yùn)營、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強(qiáng)管理