內容摘要：商業(yè)房地產開發(fā)投資具有投資規(guī)模大、回收期長、高風險、高收益的特點，采用合適的融資方式是商業(yè)房地產開發(fā)投資成功的前提。項目融資是一種新的融資方式，具有非公司負債型融資和風險分擔的特點。二者的結合是商業(yè)房地產開發(fā)的一個全新課題。
關鍵詞：商業(yè)房地產 項目融資 風險分擔 融資結構
商業(yè)房地產開發(fā)融資的特點
從2002年開始，商業(yè)房地產在我國飛速發(fā)展。統計數字表明，2002年，隨著中國加入世貿，國內商業(yè)地產的資金比重陡增11.8％。一波商業(yè)房地產開發(fā)投資的浪潮在我國已經展開。
商業(yè)房地產開發(fā)投資要求巨大的資金投入。投資規(guī)模大、投資回收期長是房地產開發(fā)投資的共性，但商業(yè)房地產對資金的要求尤為突出。購物中心、特色商業(yè)區(qū)、Shopping mall等的建設一般都需要大量的資金，而且，商業(yè)房地產經營一般還要經過2～3年的過渡期，需要有雄厚的資金準備。因此，資金問題，歷來都是開發(fā)商最為關注和頗費心機的問題。任何一家商業(yè)房地產開發(fā)公司，能否介入商業(yè)房地產市場，除了取決于其技術能力、管理經驗以及它在以往的房地產發(fā)展過程中贏得的信譽外，還取決于其籌措資金的能力和使用資金的本領。許多開發(fā)商都是因為資金問題對商業(yè)房地產望而卻步。
商業(yè)房地產具有高風險、高收益的特性。商業(yè)房地產的收益主要來源于租金收入，而能否獲得租金很重要的在于物業(yè)價值的上升。目前在我國的許多城市尤其是大都市，商業(yè)競爭已經趨于白熱化，商業(yè)經營的不確定性增大。同時在商業(yè)房地產很長的投資回收期內，周邊經濟環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策都會對收益產生極大的影響。而且，商業(yè)房地產經營過渡期的存在使開發(fā)商在這一期間內隨時可能面臨調整和虧損。因此，商業(yè)房地產經營的風險相當大。但是，與此同時，隨著我國經濟的飛速發(fā)展，而經濟結構處于轉型期，商業(yè)房地產開發(fā)投資中又蘊涵著巨大的商機。
商業(yè)房地產的上述特性說明能否籌集到足夠的資金是商業(yè)房地產開發(fā)投資實施的前提，能否有足夠長時間的靈活可用資金是商業(yè)房地產戰(zhàn)勝風險的保障，并且應該做好投資失敗分散風險的準備，否則一次失敗對商業(yè)房地產開發(fā)企業(yè)可能是致命的打擊。
項目融資的概念和特點
項目融資理論國際上產生于20世紀80年代，90年代開始實踐運用。自從1981年3月FASB對項目融資進行正式界定之后，一直是國際金融界關注的熱點之一。
“項目融資”是一個特定的金融術語，是“為一個經濟實體安排的融資其貸款人在最初考慮安排貸款時，滿足于使用該經濟實體的現金流量和收益作為償還貸款的資金來源，并且滿足于使用該經濟實體的資產作為貸款的安全保障”。
中國銀行的網站上，將項目融資界定為：“項目融資即項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，并以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。該融資方式一般應用于現金流量穩(wěn)定的發(fā)電、道路、鐵路、機場、橋梁等大型基建項目，目前應用領域逐漸擴大，例如已應用到大型石油化工等項目上。”
傳統的融資方式是一個公司主要利用自身的資信能力安排融資。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據是公司作為一個整體的資產負債、利潤及現金流量狀況，對具體項目的考慮是次要的。項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產抵押作為貸款的安全保障。如果項目的經濟強度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需要借款人以直接擔保、間接擔?；蚱渌问浇o予項目