未來的判斷和決策的過程。事實(shí)上，項(xiàng)目中主要的風(fēng)險(xiǎn)都是由于信息的不完全而做出決策帶來的。
(3 )主體的期望或利益也是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生的一個(gè)重要原因，同一項(xiàng)目的不同主體對(duì)項(xiàng)目的期望或利益各不相同，這就會(huì)產(chǎn)生交流和溝通的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)主體對(duì)于項(xiàng)目的期望或利益越高，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的可能性就越小，項(xiàng)目成功的風(fēng)險(xiǎn)就越大。
所以項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的具體來源，可以從很多角度考慮，如從項(xiàng)目的客觀事件的變化考慮，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的具體來源可以有政治風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)等。
本論文主要從項(xiàng)目投資者的角度，從項(xiàng)目管理的過程來探討CBD寫字樓項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的來源，這里包含及其復(fù)雜的內(nèi)容，簡(jiǎn)單的可以有如下一些:
(1)高層戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)，如指導(dǎo)方針、戰(zhàn)略思想可能有錯(cuò)誤而造成項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)計(jì)錯(cuò)誤。
(2)環(huán)境調(diào)查和預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)。如對(duì)寫字樓市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，對(duì)寫字樓所在的CBD開發(fā)前景的預(yù)測(cè)等。
(3)決策風(fēng)險(xiǎn)。如錯(cuò)誤的選擇、錯(cuò)誤的招標(biāo)決策等。
(4)項(xiàng)目策劃風(fēng)險(xiǎn)。如宣傳策劃選擇錯(cuò)誤目標(biāo)群等。
(5)技術(shù)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。如建筑設(shè)計(jì)不能達(dá)到預(yù)期等。
(6)計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)。包括對(duì)目標(biāo)理解錯(cuò)誤、合同條款不準(zhǔn)確、不嚴(yán)密、錯(cuò)誤，過于苛刻的單方面條款，方案、預(yù)算錯(cuò)誤，施工組織不當(dāng)?shù)取?
(7)項(xiàng)目控制的風(fēng)險(xiǎn)。這里主要有合同風(fēng)險(xiǎn)，材料供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，新技術(shù)、新工藝、新功能風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)劃變更風(fēng)險(xiǎn)、管理失誤等。
(8)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。如銷售不暢或出租率較低等。
2.2.2CBD寫字樓項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)
項(xiàng)目的一次性使得項(xiàng)目中不確定性比其它的一些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)要大得多，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也有其自身的特點(diǎn)，現(xiàn)概括總結(jié)如下:(1 )風(fēng)險(xiǎn)的多樣性(2 )風(fēng)險(xiǎn)的持續(xù)性 (3 )風(fēng)險(xiǎn)影響的全面性(4) 風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)律性。
CBD寫字樓項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不僅具有以上項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的共性，還具有其自身特點(diǎn)，概括如下：
（1）技術(shù)復(fù)雜程度高 CBD寫字樓一般是高層或超高層建筑。要求較高的創(chuàng)新性，特別是建筑外觀的獨(dú)特設(shè)計(jì)。
（2）資金需求大 CBD屬于商業(yè)集中地帶，這個(gè)區(qū)域代表了城市最高的地價(jià)通常是天價(jià)，如鄭東新區(qū)內(nèi)外環(huán)地價(jià)達(dá)到了200萬元/畝，而開發(fā)前只有70萬元/畝。建筑項(xiàng)目屬于高層或超高層，裝飾和裝修檔次很高，很部設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)很高，這樣使項(xiàng)目本身開發(fā)資金需求量比一般項(xiàng)目大得多。
（3）受商業(yè)氛圍影響大 這和CBD的形成有很大關(guān)系，一個(gè)成熟的CBD可以保證寫字樓的出租率，項(xiàng)目能更快的回收資金。
3 CBD寫字樓項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析過程
項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析過程為：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別→風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)→風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。
3.1風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的過程
項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過程活動(dòng)的基本任務(wù)是將項(xiàng)目的不確定性轉(zhuǎn)變?yōu)榭衫斫獾娘L(fēng)險(xiǎn)描述。識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)過程一般分為5步：
第一步，明確目標(biāo)；第二步，明確最重要的參與者；第三步，搜集資料；第四步，估計(jì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)形勢(shì)；第五步，根據(jù)直接和間接的癥狀將潛在的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別出來。其具體可歸納為下圖
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3.2風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)過程
風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)是在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別基礎(chǔ)上，運(yùn)用定性和定量的分析方法估計(jì)項(xiàng)目中各風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和破壞程度的大小，并按潛在危險(xiǎn)大小進(jìn)行優(yōu)先排序的過程。風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)過程可用下圖表示3.2
風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)過程包括以下活動(dòng)：
（1） 系統(tǒng)研究項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)背景信息。
（2） 詳細(xì)研究已辨識(shí)項(xiàng)目中的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)。
（3） 使用風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)分析方法和工具。
（4） 確定風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率及其后果。
（5） 做出主觀判斷
（6） 排列風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)先順序
3.3風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)過程
風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是在項(xiàng)目識(shí)別、估計(jì)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析，確定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)整體水平和風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)過
過程有三步：（1）確定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)基準(zhǔn)（2）確定評(píng)價(jià)時(shí)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)水平（3）比較。
風(fēng)險(xiǎn)評(píng)