關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和管理方面的內(nèi)容
項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)要求
項(xiàng)目開發(fā)中關(guān)系的協(xié)調(diào)、法律風(fēng)險(xiǎn)及防范、進(jìn)度計(jì)劃管理等
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)注意的幾個問題:
房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了前期供不應(yīng)求，眾多發(fā)展商的盲目立項(xiàng)、盲目開發(fā)到市場上商品房大量積壓，不得不盤整消化之后，經(jīng)過痛定思痛，發(fā)展商在項(xiàng)目開發(fā)上通過自身或他人的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，也開始由盲目樂觀逐步進(jìn)入理性探索階段。商品社會、市場經(jīng)濟(jì)中像住宅作為日常生活中最大的商品，更是逃避不了市場的嚴(yán)峻考驗(yàn)，發(fā)展商也承擔(dān)著巨大的市場風(fēng)險(xiǎn)。然而如何去更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、創(chuàng)造最大的利潤呢？
一、項(xiàng)目的用途定位。依靠大量的市場調(diào)研資料，分析所在地塊的周邊環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)狀況，各種用途的房地產(chǎn)開發(fā)量、市場接受度等，對區(qū)域內(nèi)的各種類型個案進(jìn)行統(tǒng)一歸納、分析，盡量避開激烈競爭，找出市場盲點(diǎn)。結(jié)合周邊的區(qū)域特性、公建配套、交通情況進(jìn)行定位，如住宅要求市政配套完善、生活機(jī)能齊全、交通較發(fā)達(dá)、區(qū)域相對安靜的環(huán)境，而辦公樓則要擁有交通主干道、交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，距政府部門較近，市政配套完善，商業(yè)氣息濃郁，較為繁華熱鬧的環(huán)境。
二、產(chǎn)品的房型、面積、建筑形態(tài)的定位。以住宅而言，從建筑形態(tài)看，有高層、小高層、多層、低層等。從房型上看，有一房一衛(wèi)、二房一衛(wèi)、二房二衛(wèi)、三房一、三房二衛(wèi)等。根據(jù)所在地塊如何確定其建筑形態(tài)，在房型上，如何確定不同房型的比例分配，各種房型如何進(jìn)行面積配比。這些問題都關(guān)系到產(chǎn)品今后的生死存亡、銷售好壞。這一切問題的解決還是要從大量的市場調(diào)研入手，進(jìn)行相關(guān)市場分析，不能僅憑經(jīng)驗(yàn)判斷，要以數(shù)據(jù)為依據(jù)，以市場需求為導(dǎo)向，再加以科學(xué)合理的市場預(yù)測。
三、產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)要盡可能超前，但也不能過于超前，要掌握區(qū)域客源的預(yù)期接受度。比如地塊確定要造住宅，要依據(jù)地塊的特點(diǎn)，結(jié)合大量市場調(diào)研的資料，確定住宅類型，如比是多層、高層或別墅等。再依據(jù)產(chǎn)品類型進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃、風(fēng)格的確立，與周邊樓盤作比較時一定要有自己超前的且較為鮮明的特點(diǎn)，同時，也要讓市場能夠接受。
四、項(xiàng)目的市場接受價格和其所針對的客源。確定了市場的合理接受價格及其針對的客源，才能對項(xiàng)目有清醒的認(rèn)識，確定項(xiàng)目的檔次進(jìn)行成本控制，在比較周邊樓盤的價格以參考認(rèn)定市場接受價時，要注意以下情況：
1、周邊樓盤是在何時推出（房地產(chǎn)高峰時推出的價格不能借鑒）；
2、周邊樓盤的工程進(jìn)度（現(xiàn)房與期房的價格是不同的）；
3、周邊樓盤的付款方式，價格與付款方式是息息相關(guān)的，一般樓盤的付款方式輕松，其價格可能會偏高。
總之，房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)投資巨大而資金回收期較長的龐大工程，受政策、市場等各方面因素影響較大，這就要求發(fā)展商花大力氣研究形勢、分析市場，做好前期調(diào)研，以更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理內(nèi)容：
在現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目中，由于項(xiàng)目本身的復(fù)雜性和龐大性，它往往涉及到許多專業(yè)部門，不僅僅是項(xiàng)目建設(shè)單位或項(xiàng)目投資單位。在項(xiàng)目的建設(shè)過程中，盡管不同的參與者所承擔(dān)的工作任務(wù)不同，但是各參與者及其工作任務(wù)共同構(gòu)成了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的完整體系。
（1）項(xiàng)目建設(shè)單位。項(xiàng)目建設(shè)單位是站在投資主體的立場對項(xiàng)目進(jìn)行綜合性的管理。其管理是通過一定的組織形式，采用多種方法和措施，對整個項(xiàng)目多有工作的系統(tǒng)運(yùn)動過程進(jìn)行計(jì)劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、控制和總評價，以保證項(xiàng)目質(zhì)量、工期、投資效益目的實(shí)現(xiàn)。如果除項(xiàng)目建設(shè)單位之外還包括項(xiàng)目的其他投資者。如項(xiàng)目融資單位、BOT項(xiàng)目的投資者等，他們必須參與項(xiàng)目全過程的管理，便于了解項(xiàng)目的投資收益情況，確定投資方案。
（2）項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位。在現(xiàn)代項(xiàng)目實(shí)施過程中，由于市場經(jīng)濟(jì)體制的影響，設(shè)計(jì)單位的工作任務(wù)在不斷地延伸
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