，幾個(gè)方面保證了家樂福的巨大成功。這是購(gòu)物中心和居住區(qū)共同開發(fā)建設(shè)的良好案例。
2） 加強(qiáng)設(shè)計(jì)報(bào)批過(guò)程中的目標(biāo)管理：土地合同、用地紅線和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)
設(shè)計(jì)報(bào)批不僅僅是批準(zhǔn)的問(wèn)題，時(shí)間上的問(wèn)題，要認(rèn)識(shí)到設(shè)計(jì)報(bào)批是將設(shè)計(jì)目標(biāo)通過(guò)政府的批準(zhǔn)加以確認(rèn)和合法化。跟蹤者要學(xué)會(huì)與管理者的溝通和協(xié)調(diào)。
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盡管用地紅線和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)都是規(guī)劃國(guó)土部門下達(dá)的，但我們可以通過(guò)合法的正當(dāng)途徑將公司的發(fā)展目標(biāo)和設(shè)計(jì)意圖反映給他們，去積極協(xié)商和溝通，影響他們的決策傾向。
規(guī)劃選址初步確定后，就要進(jìn)行土地的購(gòu)買工作。土地購(gòu)買時(shí)要事先與規(guī)劃土地部門將土地價(jià)格、土地面積和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)以及開發(fā)建設(shè)要求協(xié)商好，要做到心中有數(shù)，盡可能把今后開發(fā)建設(shè)中遇到的問(wèn)題想清楚，并在合同中為公司的發(fā)展調(diào)整留下調(diào)整余地。所以，用地紅線和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)是關(guān)鍵技術(shù)工作。
用地紅線要根據(jù)法定圖則或控制性詳細(xì)規(guī)劃所確定的路網(wǎng)進(jìn)行下達(dá)，地產(chǎn)公司要及時(shí)跟蹤和協(xié)調(diào)，如果在一個(gè)范圍允許選擇或規(guī)劃部門有商量的余地，地塊在一個(gè)街坊內(nèi)的區(qū)位價(jià)值，就要結(jié)合下一步的規(guī)劃設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃以及公司的項(xiàng)目定位，作出地塊評(píng)估和判斷，比如商業(yè)，最好臨近道路和便于出入，如果住宅最好遠(yuǎn)離市政干道，選擇僻靜處，而周邊如果有好的景觀如公園、海景或水庫(kù)、山體，則對(duì)辦公和住宅的銷售或租賃有較大的吸引力。所以，用地紅線的跟蹤，不是一個(gè)簡(jiǎn)單的劃線問(wèn)題，而是一個(gè)重新進(jìn)行細(xì)分和目標(biāo)確定的過(guò)程。
規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，是項(xiàng)目的靈魂和技術(shù)核心，他影響著公司的一系列決策和經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的確定，比如，3.5的容積率對(duì)于開發(fā)住宅來(lái)講，就是高層住宅，而在某些城市，如果消費(fèi)人群還達(dá)不到可以承受電梯的管理成本和高層土建成本的情況下，茫然采用高容積率，會(huì)使公司陷入困境，而且還要交納高容積率帶來(lái)的樓面地價(jià)。所以，在簽定土地合同時(shí)，就要做好經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，重點(diǎn)對(duì)容積率、公共配套（學(xué)校、幼兒園、商場(chǎng)等）進(jìn)行成本分析，計(jì)算建設(shè)后的單方成本，與市場(chǎng)同類項(xiàng)目進(jìn)行比較，并作出方案判斷和選擇。因?yàn)?，?guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)在下達(dá)后就不容易調(diào)整，所以，之前一定要將開發(fā)建設(shè)遇到的問(wèn)題在規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)中考慮進(jìn)去，為今后自我調(diào)整留出余地。
未完，續(xù)“房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理（3）”
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