術(shù)語
成本——實(shí)施項(xiàng)目中所需用的花費(fèi)
成本管理——是項(xiàng)目管理的一個(gè)子集，包括用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目所需要的過程，由資源計(jì)劃編制、成本估算、成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。
資源計(jì)劃編制——確定執(zhí)行項(xiàng)目活動所需資源的種類（人工、機(jī)具和材料）及數(shù)量。
成本估算——估算完成項(xiàng)目活動所需資源的成本。
成本預(yù)算——把成本估算分?jǐn)偟巾?xiàng)目的各個(gè)子項(xiàng)上。
成本控制——控制項(xiàng)目預(yù)算的變化。
成本管理歷來是大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)重頭戲，地產(chǎn)開發(fā)的根本目的就是成本最小化、利益最大化、開發(fā)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)最小化。地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理都伴隨著每一個(gè)開發(fā)商、每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目、項(xiàng)目開發(fā)的每一個(gè)階段。然而，到現(xiàn)在為止，我們不論從媒體還是從日常管理中，聽得最多的一個(gè)詞——房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制。
一、程項(xiàng)目成本管理的發(fā)展階段
在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，一個(gè)工程建設(shè)項(xiàng)目的成本管理主要由當(dāng)時(shí)企業(yè)設(shè)置的職能部門——財(cái)務(wù)處或科行使成本管理的職能，當(dāng)時(shí)是計(jì)劃、工程、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)幾個(gè)部門是分離的。在一個(gè)工程局或處落實(shí)一個(gè)工程后，工程處或科熟悉圖紙、熟悉工程地點(diǎn)的相關(guān)自然條件，編寫施工組織設(shè)計(jì)或施工方案；統(tǒng)計(jì)處或科熟悉圖紙，統(tǒng)計(jì)工程量；計(jì)劃處或科根據(jù)工程所在地的相關(guān)自然條件，編制該工程的單位估價(jià)表，再將工程方面提出的施工組織設(shè)計(jì)、統(tǒng)計(jì)方面統(tǒng)計(jì)出的工程量匯在一起，進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的工料分析，得出整個(gè)工程的人工、材料、機(jī)具使用總量。根據(jù)工程項(xiàng)目的總體完工時(shí)間要求，計(jì)劃處或科編制勞動力使用計(jì)劃、機(jī)具使用計(jì)劃、材料使用計(jì)劃。財(cái)務(wù)處根據(jù)上述計(jì)劃，編制工程項(xiàng)目資金使用計(jì)劃，銀行信貸計(jì)劃。在當(dāng)時(shí)的環(huán)境下，一個(gè)單位的財(cái)務(wù)資金情況屬于保密的，工程的、計(jì)劃的、統(tǒng)計(jì)的一般普通人員根本不知道，而財(cái)務(wù)也不多管工程等其他部門的實(shí)際工作狀態(tài)、工程進(jìn)展情況。因此就出現(xiàn)了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的成本管理等于秋后算帳，沒起到監(jiān)督和控制作用。
改革開放后，特別是在工程建設(shè)基本程序中強(qiáng)制引入工程項(xiàng)目監(jiān)理制后，才將工程建設(shè)成本控制、質(zhì)量控制、進(jìn)度控制和合同管理、信息管理引入工程管理的過程，監(jiān)理工作的基本原則是事前控制為主，事中控制為輔堅(jiān)持事后反饋控制，在這一時(shí)期，工程項(xiàng)目的成本管理，主要是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)階段。當(dāng)然，作為一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目來說，工程成本80%以上就發(fā)生在這一階段。正是由于這一原因，相當(dāng)數(shù)量的開發(fā)商把成本控制的主要精力集中于本階段。就是這種過分強(qiáng)調(diào)某一階段成本，而輕視了其他階段的有形成本（如物業(yè)管理成本）、無形成本（如社會效益、業(yè)主口碑），致使少量開發(fā)商失去一部分業(yè)主、失去一部分市場。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，監(jiān)理介入主要發(fā)生在項(xiàng)目建設(shè)階段。從監(jiān)理的角度，監(jiān)理工作范圍，主要是依據(jù)監(jiān)理合同中業(yè)主委托的監(jiān)理內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)理。實(shí)際上在相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)實(shí)施中，監(jiān)理是不管工程成本的，由建設(shè)方進(jìn)行成本管理。建設(shè)方進(jìn)行的成本管理，他的依據(jù)是造價(jià)咨詢公司編制出來的工程造價(jià)。由于造價(jià)咨詢公司相關(guān)人員未到工程所在地對第一手資料進(jìn)行收集，編制出來的造價(jià)在執(zhí)行過程中，總與現(xiàn)場的基本情況有出入，再加上材料市場價(jià)格波動，不確定因素增加，這就是在市場經(jīng)濟(jì)情況下的總包合同的一類風(fēng)險(xiǎn)。如果價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)在承包商所能接受的范圍內(nèi)，工程建設(shè)質(zhì)量、工期尚可保證，如果超過他所能承受的范圍，承包商就會想出種種辦法采取索賠形式或偷工減料或拖延工期等等形式，尋求補(bǔ)償。另一種情況是建設(shè)方吃虧，承包商得到了他不應(yīng)得到的利益，這也是業(yè)主的一種損失。
基于上述原因，就有必要改革現(xiàn)有管理模式，尋求一種新的管理方法。而現(xiàn)代項(xiàng)目的成本管理模式就能很好的解決這個(gè)問題。
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