寓運營的核心是，為業(yè)務(wù)主端提供資產(chǎn)管理、房屋托管等服務(wù)，給客戶提供租房服務(wù)。長租公寓將大量存量房進行整體出租，通過品牌化運營，向年輕人販賣一種更有品質(zhì)的居住和生活方式。從邏輯上來講，長租公寓的商業(yè)模式是成立的。
然而，長租公寓的商業(yè)模式卻倍受質(zhì)疑，這主要有兩方面的原因。
為什么那么多長租公寓爆雷？
長租公寓商業(yè)模式非常重。收房、裝修、家居是長租公寓的三大硬性成本支出。
相比傳統(tǒng)中介機構(gòu)，長租公寓要將房屋進行統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化裝修及改造。收房成本和裝修、家居都是硬性成本支出，只有形成一定量級的規(guī)?；\營后才有盈利空間，因此在實現(xiàn)盈利前，需要一個長期穩(wěn)定投入，須有充足的現(xiàn)金儲備。
隨著管理房源數(shù)量的增多，裝修和房屋家成本、進度管理都會對長租公寓的運營產(chǎn)生重要影響，一旦現(xiàn)金流吃緊，將會影響到公司發(fā)展的可持續(xù)性
前幾年，長租公寓賽道競爭激烈，為了搶奪市場份額，長租公寓企業(yè)采取“高收低租”的競爭方式，用高于市場行情的價格從房主處收房以搶占市場份額，之后再以低于市場行情的價格出租給租戶，導(dǎo)致長租公寓進一步的虧損。
另外，租房市場也存在淡旺季，淡季的長租公寓的入住率降低，收入減少的同時，運營成本增加。
隨著“租購并舉”等政策相繼出臺，“金融+長租公寓”的“租金貸”在蛋殼等長租公寓領(lǐng)域被廣泛應(yīng)用。“租金貸”模式，主要是承租人與中介機構(gòu)簽訂房屋租賃合同的同時，在與中介結(jié)構(gòu)合作的金融平臺辦理租金貸款業(yè)務(wù)。
這里需要注意的是，合同簽訂后，金融平臺一次性墊付承租人所有資金，這筆錢會直接進入中介機構(gòu)的賬戶，之后承租人根據(jù)合同約定，按月或按季度向金融平臺還款。同時，中介機構(gòu)在向業(yè)主支付租金時采用按月支付的分期付款方式。
需要注意的是，在這個過程中會出現(xiàn)一部分資金沉淀，沉淀的這部分資金可以由中介機構(gòu)用于擴展房源、裝修或者配置家居，也可以去購買理財、投資，也就是說這筆沉底資金中介機構(gòu)可以自由支配。
蛋殼公寓在招股書信息顯示，2017年、2018年和2019年前9個月，蛋殼公寓上使用“租金貸”的租客占比分別為91.3%、75.8%和 67.9%，在長租公寓市場處于比較高的水平。
一旦出現(xiàn)房屋空置率激增，出租率大幅下降的情況，一旦出現(xiàn)現(xiàn)金流斷裂的情況，中介機構(gòu)無法按時支付業(yè)主房租，業(yè)主驅(qū)趕租客，“租金貸”的模式就變得不可控，進而導(dǎo)致爆雷。
長租公寓靠什么盈利？
當(dāng)前，長租公寓的收入主要來源于房租和服務(wù)費。
長租公寓房租收益，主要是賺取“差價”。因此，長租公寓房源擴張時，需要考慮拿房成本，這決定了未來房屋出租的價格和收益率。拿房成本越低，盈利空間就越大。
當(dāng)然，房屋出租價格是否合理也很關(guān)鍵。地理位置和房租價格是決定“租房”最關(guān)鍵要素。通常情況下，租客希望租房所在最好臨近地鐵站、公交站，路上通勤時間控制在一小時之內(nèi)。
交通和生活便利地方，拿房成本必然也高，因此如果純粹靠房租差價，盈利空間相對受限。
服務(wù)費用是長租公寓的另一項收入來源。以自如為例，租客租住自如時，需要支付一定的服務(wù)費。服務(wù)費包含雙周一次的免費保潔、家電器的維修、網(wǎng)絡(luò)寬帶服務(wù)等
相比房屋差價，服務(wù)具備更大的商業(yè)價值想象空間。登錄自如App會發(fā)現(xiàn)，自如的保潔、搬家、家修等服務(wù)已開始市場化運作。
以自如保潔服務(wù)為例，自如保潔有：日常保潔、深度保潔、新居開荒等多項服務(wù)內(nèi)容。服