交房，其節(jié)省部分也較為有限。但對(duì)于日漸下滑的房地產(chǎn)業(yè)利潤率而言，這已是最有效的應(yīng)對(duì)方式。
“牽一發(fā)而動(dòng)全身”
需要指出的是，上述分析是建立在靜態(tài)模型基礎(chǔ)上的結(jié)果。一旦房地產(chǎn)項(xiàng)目需要提價(jià)，其付出的增值稅成本也會(huì)增加。除非將建安等各項(xiàng)成本一并調(diào)整，才能進(jìn)一步抵扣，但又會(huì)不可避免地對(duì)利潤產(chǎn)生影響。
與此同時(shí)，此次營改增試點(diǎn)涉及的金融業(yè)和建筑業(yè)，分別是房地產(chǎn)的上游和下游行業(yè)。營改增對(duì)這兩個(gè)行業(yè)產(chǎn)生的影響，同樣會(huì)間接影響到房地產(chǎn)業(yè)，但具體的影響程度難以量化。
因此，這項(xiàng)政策的具體影響，仍然需要在實(shí)際操作過程中進(jìn)行評(píng)估。
普華永道一位會(huì)計(jì)師向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，無論房地產(chǎn)企業(yè)是否積極應(yīng)對(duì)，此次營改增改革必然會(huì)起到“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的效果。
具體而言，體現(xiàn)在兩個(gè)層面。
其一，內(nèi)控環(huán)節(jié)。對(duì)于財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)而言，由于計(jì)稅方式的改變，在進(jìn)行財(cái)務(wù)梳理時(shí)，需要新增會(huì)計(jì)科目，并據(jù)此對(duì)記賬方法、成本核算和財(cái)務(wù)處理等進(jìn)行調(diào)整。
可以預(yù)見的一項(xiàng)好處是，由于多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施預(yù)售制度，營業(yè)稅在確認(rèn)預(yù)售收入的當(dāng)期即需要繳納，改征增值稅后，繳納的時(shí)點(diǎn)明顯延后，因此可改善項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段的現(xiàn)金流。
其二，交易環(huán)節(jié)。由于計(jì)稅方式的改變，房屋銷售中，必須涉及到合同范本的修改。尤其在價(jià)格設(shè)定上，需明確含稅價(jià)格或不含稅價(jià)格。因同樣涉及營改增試點(diǎn)，在房企與金融和建筑企業(yè)的交易中，也涉及類似的調(diào)整。
據(jù)了解，目前已有部分房企對(duì)購房合同進(jìn)行調(diào)整，來應(yīng)對(duì)即將到來的營改增試點(diǎn)。
但該人士認(rèn)為，由于稅收具有可轉(zhuǎn)嫁性，對(duì)于購房者而言，這一調(diào)整有可能會(huì)帶來交易成本的提高。在二手房交易中，這種情況更容易出現(xiàn)，并可能影響到交易的進(jìn)程。
但對(duì)于該項(xiàng)工作的具體影響，有業(yè)內(nèi)人士指出，無論企業(yè)還是市場(chǎng)，都不宜將此次營改增試點(diǎn)的意義過于放大。營改增主要體現(xiàn)在技術(shù)層面，不應(yīng)對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略產(chǎn)生影響。
今年4月，財(cái)政部副部長史耀斌在發(fā)布會(huì)上就表示，“新增的不動(dòng)產(chǎn)，是可以作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，但如果投資行為對(duì)企業(yè)目前的生產(chǎn)經(jīng)營沒有益處的話，企業(yè)也不會(huì)為了抵扣的目的去購買或者大量購買房地產(chǎn)?！?/p>
此外，多數(shù)受訪者還指出，營改增不會(huì)影響到市場(chǎng)的基本供需關(guān)系，因此也不會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生根本性影響。