“你現(xiàn)在輕松了，房子還沒過戶就賺了100萬了”，這是最近朋友總拿來調(diào)侃我的話題。我所在的城市，就是在剛剛過去的2015年以超過1.4萬億的總成交金額成為全球最大房地產(chǎn)市場的上海。
過去一年，在我的身邊，總不乏這樣的神話。
中環(huán)、內(nèi)環(huán)的三房，年初買進(jìn)，正常手續(xù)走完正式過戶時(shí)已漲100-200萬的不在少數(shù)。我并沒有那么幸運(yùn)，趕在瘋狂的年尾買票上船，以略低于市場的價(jià)格買進(jìn)一套中環(huán)的大三房，春節(jié)一過，年前觀望待售的房主紛紛調(diào)高售價(jià)，我的房子就出現(xiàn)了文首你所看到的未過戶即賺百萬的“假象”。
作為一名城市普通中產(chǎn)，我置身于這樣的市場，從渾然不覺，到觀望，再到憤然、焦灼，繼而決斷，基本代表了過去一年這個(gè)城市置換客們完整的心路歷程。但即便到了現(xiàn)在，我們也未能言是該慶幸，還是沖動。
跳價(jià)百萬的二手房市場
在下定決心要置換一套主城區(qū)的學(xué)區(qū)三房后，我需要賣掉現(xiàn)有外環(huán)線外郊區(qū)的兩房，一是根據(jù)上海的限購政策，非本地戶籍已婚夫婦名下只能有一套住房；二是我需要以這一套的房款去充首付，我就是傳說中的置換客。
在創(chuàng)造了7678億元二手房成交金額的2015年上海市場，像我這樣的置換客不在少數(shù)。雖然在部分房主眼中，僅握百萬以內(nèi)現(xiàn)金，再準(zhǔn)備通過賣出和買進(jìn)來實(shí)現(xiàn)郊區(qū)跳到市區(qū)的置換型買家，是他們最不歡迎的“下家”，是沒有議價(jià)權(quán)的。
我給自己能力范圍內(nèi)設(shè)定的目標(biāo)是700萬以內(nèi)的次新房，單價(jià)5萬左右。這樣的預(yù)算若是2015年初，在上海內(nèi)環(huán)核心區(qū)域也是有找的。但到了11月，上海中心城區(qū)的房價(jià)在“330”新政后逐月攀升，我被擠出內(nèi)環(huán)，實(shí)事求是地開始在中環(huán)尋找目標(biāo)。
多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2015年上海一手住宅平均成交價(jià)格漲幅接近了18%，二手住宅成交均價(jià)上漲21.5%，但從中心城區(qū)來看，這個(gè)數(shù)據(jù)明顯還是“被平均”的。
直到11月底開始看房后，才知道市場已超乎我所學(xué)所想。我所瞄準(zhǔn)的區(qū)域，11月尚有600-700萬的次新大三房可看，到了12月，700萬以下已再難覓，再到春節(jié)前的1月，基本都在750萬以上了。
這些都是掛牌價(jià)，我曾天真的以為700萬的買賣怎么也有個(gè)50萬左右議價(jià)空間，后來才知道市區(qū)已成“賣方市場”，誠心出售的議價(jià)空間不是沒有，10萬左右，不急于出售的不跳價(jià)已是良心。
在每個(gè)周末疲于看房的奔波中，從熱情高漲到焦灼難安，從考慮一周再談判到當(dāng)場議價(jià)，我的生活就是一個(gè)大寫的焦慮。
這期間，我有三次準(zhǔn)備談價(jià)確定的念頭。第一次的房主是對上海老夫婦，子女已經(jīng)移居海外，準(zhǔn)備賣房養(yǎng)老。他在上月已漲價(jià)30萬，但是給我的議價(jià)空間只有5萬，后來又關(guān)門惜售，準(zhǔn)備年后再漲。
第二次是一位港籍業(yè)主，她準(zhǔn)備賣房去美國置業(yè)，掛出的價(jià)格略低于周邊市場價(jià)，但條件是一個(gè)月內(nèi)730萬全款付清，作罷。
第三次徹底刷新我的認(rèn)識。看房后讓中介約好業(yè)主下周末敲定，業(yè)主說現(xiàn)在漲價(jià)50萬才賣，還有好幾個(gè)人在排隊(duì)。又過了一周，系統(tǒng)顯示此房漲價(jià)100萬。
朋友安慰說，現(xiàn)在這一周一個(gè)價(jià)，你又是置換，整個(gè)周期長達(dá)半年，也許還未過戶，就已經(jīng)漲了百萬，而且大家都不愿持有現(xiàn)金，換作你你賣嗎？
這樣的市場，沒有人心態(tài)是好的。
面粉貴過面包的土地市場
上海房價(jià)為什么在2015年突漲，而且漲勢超過業(yè)主、超過開發(fā)商、超過每一個(gè)自認(rèn)為了解這個(gè)行業(yè)的人的意料。
這其中，政策松動后的補(bǔ)漲效應(yīng)是一方面，另一方面是需求被激發(fā)后，市場氣氛致大部分有需求和能力的人急于買票上船，還有一些中介的推波助瀾因素。但大體來看，大部分還是實(shí)打?qū)嵉男枨?，這與200