投資計(jì)劃是由公司的股東會(huì)或者股東大會(huì)決定的通過(guò)將現(xiàn)有收入變換為某種資產(chǎn)并持有的投資計(jì)劃，旨在為公司取得更多的效益，對(duì)公司的發(fā)展具有決定性影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資必須強(qiáng)化計(jì)劃管理工作,在前期階段,要全面深入分析產(chǎn)品市場(chǎng),防范風(fēng)險(xiǎn),準(zhǔn)確確立投資項(xiàng)目.在實(shí)施階段,通過(guò)編制、控制、調(diào)整項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃,保證計(jì)劃投資的指導(dǎo)性,實(shí)際投資的控制性,作到投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最小,效益最大。
一、投資計(jì)劃管理是實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)利潤(rùn)的基本保證
作為管理的一項(xiàng)基本職能，計(jì)劃是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基本保證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資所具有的投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、影響因素多、投資風(fēng)險(xiǎn)和收益大等特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資行為的復(fù)雜性，使計(jì)劃管理工作顯得尤為重要。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中必須強(qiáng)化計(jì)劃管理工作，確立計(jì)劃的龍頭作用，將計(jì)劃工作貫穿項(xiàng)目投資建設(shè)和售后服務(wù)的始終。
投資項(xiàng)目是計(jì)劃管理的對(duì)象。確立投資項(xiàng)目是實(shí)現(xiàn)投資計(jì)劃管理的前提條件。如果投資失誤，再好的計(jì)劃都只是無(wú)本之源。所以，企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)規(guī)律，準(zhǔn)確地確立投資項(xiàng)目。在項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究中要重點(diǎn)考慮產(chǎn)品的市場(chǎng)供求狀況、產(chǎn)品的定位及其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、項(xiàng)目的投資成本預(yù)測(cè)、企業(yè)投資的能力等;其次，應(yīng)當(dāng)編制完整的項(xiàng)目投資可行性報(bào)告，作詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)分析以研究項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)的能力和項(xiàng)目的操作空間。在此基礎(chǔ)上確立項(xiàng)目，即投資目標(biāo)。
二、制訂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是實(shí)施投資計(jì)劃管理的重要措施
投資項(xiàng)目一經(jīng)確立，投資計(jì)劃管理工作即進(jìn)入實(shí)施階段，應(yīng)通過(guò)編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)，將土地購(gòu)置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、房屋銷售、物業(yè)管理等過(guò)程納入計(jì)劃管理范疇，明確各階段工作的目標(biāo)、投資數(shù)額和工作進(jìn)度安排。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃主要包括項(xiàng)目投資的計(jì)劃成本、項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度安排、項(xiàng)目投資的資金平衡計(jì)劃三大內(nèi)容。
編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)施計(jì)劃，首先要充分體現(xiàn)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告中的策劃思想、市場(chǎng)定位和投資目標(biāo)，確保前期工作的延續(xù)性;其次要充分考慮投資決策的時(shí)效性，尤其是那些早已決定投資、但拖了一段時(shí)間才付諸實(shí)施的項(xiàng)目，要注意重新研究市場(chǎng)，貼近市場(chǎng)，適應(yīng)市場(chǎng)變化，使計(jì)劃更具操作性。
1、編制項(xiàng)目投資的計(jì)劃成本。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，要確保投資獲利，產(chǎn)品的市場(chǎng)定位非常重要。唯有正確的定位，才能實(shí)現(xiàn)有效銷售和目標(biāo)效益。產(chǎn)品的市場(chǎng)定位來(lái)源于翔實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查分析和銷售的反饋信息，要避免投資認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，即片面地認(rèn)為使用最好的材料設(shè)備中建設(shè)最大型的配套項(xiàng)目就能獲得最好的收益。應(yīng)當(dāng)把市場(chǎng)需求、城市發(fā)展的取向、地塊區(qū)位、配套設(shè)施、消費(fèi)層次、消費(fèi)特點(diǎn)、市場(chǎng)售價(jià)等因素緊密結(jié)合起來(lái)，以確定產(chǎn)品定位及成本控制線。產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)成本、項(xiàng)目區(qū)位是影響房屋產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素。市場(chǎng)定位準(zhǔn)確了，產(chǎn)品就有顧客，有市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)。
編制計(jì)劃成本的目的在于控制各分項(xiàng)工程的成本和客觀反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)包含的專業(yè)分工較細(xì)，牽涉的業(yè)務(wù)部門(mén)較多，各部門(mén)在建設(shè)過(guò)程中往往容易從本位主義出發(fā)，造成投資成本膨脹，進(jìn)而影響投資效益。壁如，銷售部門(mén)希望通過(guò)完善的配套和強(qiáng)勢(shì)的廣告宣傳促進(jìn)銷售，設(shè)計(jì)部門(mén)希望通過(guò)采用新材料以增強(qiáng)樓宇觀感效果，監(jiān)理部門(mén)則希望盡量少用新材料和新工藝以避免出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題等。此外，大型項(xiàng)目和綜合開(kāi)發(fā)小區(qū)由于建設(shè)周期長(zhǎng)，常常需要分期投入使用，加上房屋預(yù)售政策的影響，不可避免地存在預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用，使開(kāi)發(fā)成本不能即期反映，利潤(rùn)也只是預(yù)結(jié)利潤(rùn)。在這種情況下，計(jì)劃成本的編制