進(jìn)度、質(zhì)量、成本三大控制工程項(xiàng)目核心管理過程，三個(gè)目標(biāo)的有效實(shí)現(xiàn)，關(guān)系到項(xiàng)目的成敗，正如項(xiàng)目管理的范疇不同其管理的外延也不相同，三控制也隨著管理范疇不同而會(huì)有不同的內(nèi)容與理解。
1、核心理念介紹
目前施工方角度對(duì)三大控制的理解大都建立在施工工藝質(zhì)量的控制、施工藝進(jìn)度的控制與工程施工成本的控制，在控制工程質(zhì)量時(shí)我們有完善的工藝質(zhì)量手冊(cè)與規(guī)范；在編制進(jìn)度計(jì)劃時(shí)我們更多的考慮施工工藝的可行性；關(guān)于工程成本控制的更多地考慮施工成本的節(jié)約。原因在于施工方項(xiàng)目管理的范疇處于完成合同規(guī)定垢內(nèi)容，主要處于工程實(shí)施階段，而建設(shè)方項(xiàng)目管理的范疇涵蓋了項(xiàng)目決策、前期手續(xù)辦理、方案與施工圖設(shè)計(jì)、工程實(shí)施、項(xiàng)目移交等全流程的項(xiàng)目管理，因此建設(shè)方項(xiàng)目管理人員對(duì)三大控制的理解需站在更大范疇的角度，因此我們用產(chǎn)品質(zhì)量的控制、經(jīng)營(yíng)進(jìn)度，投資回報(bào)的控制來作為房地產(chǎn)公司的三大控制可能更為準(zhǔn)確其核心的理解是將施工方的三大控制理念前移。下面我們逐一闡明。
2、產(chǎn)品質(zhì)量的控制、
既然說是產(chǎn)品的質(zhì)量控制，房屋本身與其他如家電等消費(fèi)品沒有本質(zhì)上的區(qū)別，所以一個(gè)合格的、適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品必定要有深入的市場(chǎng)分析、優(yōu)秀的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，完善產(chǎn)品制造工藝。因此要確保房屋產(chǎn)品的質(zhì)量需從營(yíng)銷策劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品制造三個(gè)方面全面控制。
因此開發(fā)公司對(duì)質(zhì)量的控制應(yīng)分為三個(gè)階段：
（1）方案設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制：
此階段質(zhì)量控制應(yīng)著眼于項(xiàng)目策劃與營(yíng)銷策劃，設(shè)計(jì)出符合當(dāng)前業(yè)主或社會(huì)需求的產(chǎn)品。建設(shè)方項(xiàng)目管理人員應(yīng)站在市場(chǎng)的角度與購房者的角度在產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面應(yīng)著眼與客戶的需求，加強(qiáng)對(duì)環(huán)境規(guī)劃、配套工程、戶型設(shè)計(jì)等多方面進(jìn)行控制。某開發(fā)項(xiàng)目將上一層的衛(wèi)生間設(shè)在下一層臥室上面，造成下一層臥室天棚有下水管經(jīng)過，這是典型的戶型設(shè)計(jì)欠考慮。
（2）施工圖設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制：
此階段應(yīng)著眼于圖紙質(zhì)量，比如，結(jié)構(gòu)與建筑的矛盾，消防與建筑的配合，水電是否打架，是否有違反強(qiáng)規(guī)等。某開發(fā)項(xiàng)目未把好圖審關(guān)，造成空調(diào)機(jī)位外面未留空調(diào)板，空調(diào)插座與空調(diào)孔相距很遠(yuǎn)等，這是典型的建筑與結(jié)構(gòu)不一致，安裝與建筑不統(tǒng)一的例子。
（3）施工階段的質(zhì)量控制：
此階段側(cè)重于對(duì)監(jiān)理方與施工方管理，確保工程實(shí)體質(zhì)量符合驗(yàn)收規(guī)范要求。此階段與施工方的質(zhì)量控制基本相同，不再多述。
3、經(jīng)營(yíng)進(jìn)度
通常不管是施工方的技術(shù)人員還是建設(shè)方的技術(shù)人員，在進(jìn)行工程計(jì)劃的時(shí)候，更多的考慮是按照正常的施工工藝與相對(duì)合理的工程成本來安排工程進(jìn)度，而事實(shí)上建設(shè)方的進(jìn)度控制與質(zhì)量控制一樣，管理范疇需前移，建設(shè)方的進(jìn)度計(jì)劃不僅僅是工程實(shí)施計(jì)劃，而是包含前期報(bào)建與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施、項(xiàng)目移交等全流程進(jìn)度計(jì)劃。
建設(shè)方對(duì)開發(fā)進(jìn)度的控制涉及到建設(shè)方兩個(gè)方面的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
其一、良好的政府協(xié)作關(guān)系：
對(duì)工程施工出身的項(xiàng)目經(jīng)理來講，工程實(shí)施計(jì)劃的控制應(yīng)該不成問題，關(guān)鍵是前期報(bào)建的計(jì)劃往往不能有效控制，因?yàn)榍捌趫?bào)建計(jì)劃不但涉及項(xiàng)目自身的資金，而且涉及到相關(guān)政府部門的批準(zhǔn)，同時(shí)設(shè)計(jì)計(jì)劃也隨著報(bào)建不同深度處于變化之中。如何將這些表面不可控的進(jìn)度有效控制起來，除了建設(shè)方深厚的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)外，關(guān)鍵是良好的政府協(xié)作關(guān)系。
其二是優(yōu)秀的資金運(yùn)作能力：
眾所周知，我國(guó)的房地產(chǎn)銷售是采用預(yù)售方式的，開發(fā)資金很大一部分來自于購房人的按揭貸款，如果因進(jìn)度滯后使按揭不能按時(shí)回款