瑞信董事總經(jīng)理陶冬撰文認(rèn)為：中國資金買房意欲旺盛。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境、勞工環(huán)境變化后，中國出現(xiàn)第三次資金主導(dǎo)的移民潮。內(nèi)地房市限購令，也將熱錢擠向香港尋求投機(jī)機(jī)會。
當(dāng)匯豐銀行將按揭利率上調(diào)至Ｈ＋2％，也就預(yù)示著香港樓市在本周期的分水嶺已隱然若現(xiàn)。這不代表今后房價(jià)再無升值空間，不過風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)比的天秤已經(jīng)向另一方向傾斜?！?
我從2009年起，便大聲呼吁買樓，因?yàn)橄愀鄣你y行體系并未受到金融海嘯的重創(chuàng)，卻沾了聯(lián)儲量化寬松政策之光。中國經(jīng)濟(jì)亮麗，流動性過剩。今天我認(rèn)為除非需要結(jié)婚，投資性買樓的安全窗口已大致關(guān)閉。
你可曾知道，香港的外幣貸款正以60％以上的速度增長著？中國實(shí)施宏觀調(diào)控，流動性驟緊，加上人民幣升值預(yù)期，令內(nèi)地企業(yè)在港申請外幣貸款個(gè)案大幅上升。這些貸款的主體和使用地與香港無關(guān)，一般港人亦感受不到，卻直接影響著香港金融體系內(nèi)的流動性和銀行的存貸比。由于貸款渠道多了，銀行便無需在本土按揭這條華容道上拼死減價(jià)搶客，于是HIBOR按揭的折扣便迅速縮減，實(shí)際利率上升。
簡單而言，在貸款需求上，香港與美國出現(xiàn)了分歧。其結(jié)果是在政策利率不變的情況下，香港的商業(yè)貸款利率自行上漲。當(dāng)HIBOR按揭升至加2%時(shí)，HIBOR按揭與Prime按揭的借貸成本大致看齊，銀行會逐步減少同業(yè)拆息下的新造貸款，鼓勵以優(yōu)惠利率作為按揭的基礎(chǔ)。在此之后，不排除Ｐ－ｘ％中的ｘ％折扣也會下降。其背后折射著中國中小企業(yè)、開發(fā)商資金短缺、香港銀行愿意借錢這一事實(shí)。
從租金成本與按揭成本的比較看，目前買樓仍然比較劃算。不過供樓是長期的財(cái)務(wù)承諾，如果按揭利率在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上再升150-200基點(diǎn)，租樓便顯得更便宜、更安全。與1997年時(shí)相比，香港整體社會在物業(yè)上的杠桿比率并不高，供樓負(fù)擔(dān)不過44-46%，這就決定了當(dāng)年跳水式房價(jià)暴跌重現(xiàn)的可能性不高。而且，按揭成本上漲了，儲蓄利率并未上調(diào)。在通貨膨脹節(jié)節(jié)上升之時(shí)，還會有銀行儲蓄進(jìn)入樓市（相信速度已經(jīng)放緩），也使目前的房地產(chǎn)市場仍有上升的沖動。
然而，全球范圍內(nèi)流動性回收已經(jīng)啟動，利率上升只會有力度之爭，方向是肯定的。對于香港樓市，重要的不是聯(lián)儲何時(shí)加息，而是市場的加息預(yù)期何時(shí)升溫。加上中國經(jīng)濟(jì)通脹高燒不退，增長風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)，資金流出香港的風(fēng)險(xiǎn)已不容低估。流動性見頂、利率見底，這個(gè)大趨勢是無庸置疑的?！?
在政策退出之外，市場上或許會爆出“黑天鵝”事件。歐洲債務(wù)危機(jī)、美國地方債困境、新興市場泡沫、中國房價(jià)下跌、美元轉(zhuǎn)向等均存在著重大的風(fēng)險(xiǎn)，在今后12個(gè)月內(nèi)其中一至兩項(xiàng)爆煲并非小概率事件，由此隨時(shí)可能觸發(fā)突然而強(qiáng)烈的資金去杠桿?！?
支持香港樓價(jià)的一大利好因素，是北水南下源源不斷，中國資金買房意欲旺盛。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境、勞工環(huán)境變化后，中國已經(jīng)出現(xiàn)第三次移民潮，而且是資金主導(dǎo)的移民潮。香港的法治社會、基礎(chǔ)設(shè)施與相近的人文環(huán)境，令本港始終是內(nèi)地資金轉(zhuǎn)移的首選。內(nèi)地房市限購令，也將熱錢擠向香港尋求投機(jī)機(jī)會。
房市與股市不同，它的周期性起伏更加鮮明，更受外圍環(huán)境的影響，資金成本與杠桿水平對市場價(jià)格更是主導(dǎo)性因素。順周期操作很容易，在房市上試圖逆市賺錢則遠(yuǎn)比在股市逆市中買好股賺錢更難。
在一個(gè)瘋狂的牛市中預(yù)言頂部到來的確切時(shí)間，往往不得要領(lǐng)，因?yàn)槭袌霰旧硪炎兊貌焕硇?。不過牛市尾聲時(shí)，資產(chǎn)價(jià)格雞犬升天卻是共通的征兆。無法預(yù)測香港房市在今后幾個(gè)月會不會還有一輪升浪，不過相信三年后的房價(jià)一定低過今日。大浪淘沙，讓資產(chǎn)在市場洗禮中顯出優(yōu)劣吧。
作者陶冬介紹:瑞信董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析
師，美國猶他大學(xué)博士。