【摘 要】在商品房價格受到多重因素的制約后,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展應轉(zhuǎn)向靠成本競爭取勝的策略,人的因素是第一位的。通過分析全過程開發(fā)環(huán)節(jié),找出成本變動的關(guān)健因素,充分發(fā)揮企業(yè)部門人才主觀能動性,利用有效的成本控制方法,來控制開發(fā)成本,達成企業(yè)利潤目標。為了達成企業(yè)目標,將員工業(yè)績考核和企業(yè)成本管理有機的連結(jié)起來,探索有效的考評方法,實現(xiàn)成本管理與員工考核的有機統(tǒng)一。
【關(guān)鍵詞】成本 成本管理 目標成本 成本控制 業(yè)績考核 合同考核制
1序
任何事物的發(fā)展,都離不開人的因素,房地產(chǎn)開發(fā)也不例外,尤其是企業(yè)成本管理。在工程計價領(lǐng)域,由于電子技術(shù)的引入而簡化了計算過程,人為因素(專業(yè)能力和技術(shù)水平)就成了主要因素,因為計價基礎(chǔ)的一致性,這種主導方式也立即傳遞到了房地產(chǎn)行業(yè),即人成為了控制開發(fā)成本的第一位因素。當前由于金融危機和市場競爭的加劇,已經(jīng)對房地產(chǎn)開發(fā)的各項工作提出了更高要求,過去那種只要拿到土地、建好樓房就能獲利的時代已經(jīng)一去不復返了,房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣退的時代已經(jīng)來臨。在商品房售價受到各方面均衡制約以后,企業(yè)依靠抓自身管理、增技術(shù)優(yōu)勢、挖內(nèi)部潛力,提升競爭實力就顯得更為重要。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入了微利時代,企業(yè)只有不斷提升管理水平,迎難而上,才會發(fā)展得更高更遠,真正做大做強。
企業(yè)怎樣考核評價員工業(yè)績?怎樣控制開發(fā)成本?是企業(yè)管理者經(jīng)常探索的問題。這兩者是有機統(tǒng)一的,工作業(yè)績的考核和成本管理是密不可分的,因為企業(yè)是以效益為最高目標,離開了開發(fā)效益去談工作業(yè)績是本末到置,同樣開發(fā)效益也是同員工的工作創(chuàng)新和業(yè)績創(chuàng)新密不可分的,兩者就是因與果的關(guān)系。
2 成本控制方法
成本管理是同開發(fā)過程的各項工作密不可分的。所有的開發(fā)工作,如果涉及到要支出費用,那就形成了成本。成本就是費用,是因為開展各項工作所需的費用,如人員工資、政府繳費、工程發(fā)包等等。所以開發(fā)工作在明,是明線,成本管理在暗,是暗線,一明一暗,這兩條線貫穿了開發(fā)的全過程。因此,要搞好房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制,抓住這兩條主線就行,以明線指導開發(fā)工作,給員工定崗派工作任務(wù),進行考核;以暗線來掌握資金支出,控制開發(fā)成本。
因此搞好開發(fā)成本管理,首先是要明確開發(fā)流程,劃分各階段的各項開發(fā)工作,然后找出各工作應完成的事項內(nèi)容,對其相應的費用進行成本歸集;其次是要把握開發(fā)過程的關(guān)健環(huán)節(jié),即花費最多的環(huán)節(jié),通過優(yōu)化、比較,去掉或降低其中不合理的費用,達到不花費或少花費也能達成工作目標。這就為企業(yè)考核員工和各部門的工作業(yè)績提供了客觀參考依據(jù),同時通過考核也可實現(xiàn)項目的成本控制目標。
(1)全過程開發(fā)工作與成本內(nèi)容:
(2)目標成本的建立:
匯總開發(fā)各工作環(huán)節(jié)的成本內(nèi)容,就形成了整個項目的開發(fā)成本,按會計處理原則,房地產(chǎn)開發(fā)成本分為土地成本、報建費用、建造成本、期間費用四類,將表一中各成本內(nèi)容分別歸入。其中,期間費用包括銷售費用和未列入表中的財務(wù)費用、管理費用組成,后兩者由財務(wù)部門直接統(tǒng)計得出。不同的房地產(chǎn)企業(yè)可按照各自開發(fā)特點,先由財務(wù)部門進行成本歸集,按已完項目匯總成本,再進行有效分類,得出本企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗成本。以經(jīng)驗成本為基準,吸收同類型企業(yè)成本數(shù)據(jù),并比照市場行情的成本波動情況,進行合理調(diào)整,逐步建立起一套適合本企業(yè)的項目開發(fā)成本分類指標數(shù)據(jù)庫,作為指導新開工項目的成本依據(jù)。企業(yè)在新項目建設(shè)時,由部門責任人按照項目實際情況和工作計劃安排編制本部門的詳細成本計劃,企業(yè)成本中心按企業(yè)指標數(shù)據(jù)庫審核確定,以此作為費用支出的上限,即部門目