成本管理歷來(lái)是大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)重頭戲,房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重中之重就是成本最小化、利益最大化,開(kāi)發(fā)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)最小化。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),項(xiàng)目的成本管理和控制意義重大,在房產(chǎn)市場(chǎng)中,哪個(gè)開(kāi)發(fā)商能控制好成本就更具有競(jìng)爭(zhēng)力,不容易被市場(chǎng)淘汰。前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部環(huán)境良好,銷售非?；鸨?筆者所在城市有的售樓處都出現(xiàn)一套房幾個(gè)人搶著買的現(xiàn)象,由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)太高,很少有人去關(guān)注開(kāi)發(fā)成本的問(wèn)題。隨著國(guó)家的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)銷售開(kāi)始滑坡,房子不好賣了,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)逐漸開(kāi)始下降,業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇,房地產(chǎn)企業(yè)要想在這種激烈的競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中謀求生存和發(fā)展,就必須加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理。只有控制成本,提升管理水平,才能維系經(jīng)營(yíng)。
下面我簡(jiǎn)單的探討目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理控制存在的問(wèn)題以及解決的辦法:
一、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的內(nèi)容
(一)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成
房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成因素非常復(fù)雜,包含了外部和內(nèi)部因素,涉及環(huán)境、經(jīng)營(yíng)、技術(shù)、管理等各個(gè)方面。
1、土地成本。包括土地征用及拆遷費(fèi),土地購(gòu)置費(fèi)、出讓金、七通一平費(fèi)等。土地成本投入比重較大,是造成開(kāi)發(fā)商的啟動(dòng)資金壓力的重要因素。
2、前期費(fèi)用。各個(gè)城市有所不同,以南京為例,包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、新墻體材料費(fèi)、散裝水泥費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、施工圖審查費(fèi)等。
3、建安工程費(fèi)。指新建全部建筑物、構(gòu)筑物的施工及設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用。此費(fèi)用根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)確認(rèn),在一定的建筑結(jié)構(gòu)特征下,成本基本固定,浮動(dòng)不大。
4、配套設(shè)施成本。主要是指建設(shè)公共配套設(shè)施的費(fèi)用,包括道路、供水、供電、排污管網(wǎng)、環(huán)保等。
5、管理費(fèi)用。主要由人力資源成本、資金成本、稅務(wù)成本及銷售費(fèi)用構(gòu)成,對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言,資金鏈?zhǔn)怯绊懲顿Y成敗的關(guān)鍵,只要是融資成本低于銷售利潤(rùn),則就可適當(dāng)融資降低自有資金壓力,此因素為影響成本的敏感性因素。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制的內(nèi)容
房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制的內(nèi)容主要有以下幾個(gè)方面:
1、項(xiàng)目策劃階段。項(xiàng)目策劃主要是指可行性研究,也就是尋找項(xiàng)目、市場(chǎng)調(diào)查和投資評(píng)估的成本核算與管理。
2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的關(guān)鍵,它對(duì)工程造價(jià)、建設(shè)工期、工程質(zhì)量以及在建成以后能否獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。按國(guó)際上一些數(shù)據(jù),設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建設(shè)項(xiàng)目總投資的1%以下,但設(shè)計(jì)工作對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá)75%以上,由此可見(jiàn)設(shè)計(jì)在整個(gè)工程建設(shè)成本控制中具有何等重要的作用。
3、施工階段。施工階段是資金投入的最大階段,是招投標(biāo)工作的延伸,是合同的具體化。加強(qiáng)施工控制,就是加強(qiáng)履約行為的管理。在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制,技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。
4、項(xiàng)目銷售階段。這一階段的成本控制主要是銷售費(fèi)用。一般情況下,房地產(chǎn)銷售費(fèi)用為房地產(chǎn)銷售價(jià)格的2—4%,費(fèi)用數(shù)額大,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的高低有直接影響。
5、技術(shù)創(chuàng)新與工藝調(diào)整階段。在工程施工中,進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新和可持續(xù)創(chuàng)新,包括新材料、新技術(shù)、新工藝“三新”的運(yùn)用,對(duì)于企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)中取得有利地位非常重要。
二、目前房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理存在的問(wèn)題
(一)不重視成本控制
由于近十年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆,很多房地產(chǎn)公司都不重視決策成本的控制,一些房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏成本管理意識(shí),比如有的公司沒(méi)有專門(mén)的部門(mén)控制成本,由其他部門(mén)兼顧。另外很多房產(chǎn)公司成本管理人員沒(méi)有法律意識(shí)、責(zé)任意識(shí)和合同觀念,最終導(dǎo)致成本控制責(zé)任不落實(shí),工作