摘 要：房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)是一個(gè)較長(zhǎng)周期的過程,項(xiàng)目的一次性、不可重復(fù)性特點(diǎn)和過程中太多的不確定因素,構(gòu)成了項(xiàng)目過程的各種風(fēng)險(xiǎn),風(fēng)險(xiǎn)充斥在每個(gè)過程(活動(dòng))。項(xiàng)目建設(shè)的過程實(shí)際上就是風(fēng)險(xiǎn)管理、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的過程,而風(fēng)險(xiǎn)管理是靠企業(yè)的“團(tuán)隊(duì)”的力量,靠管理水平、管理經(jīng)驗(yàn)、職業(yè)道德和知識(shí)水平進(jìn)行的,每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避、緩和、轉(zhuǎn)移都是綜合管理的結(jié)果。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);項(xiàng)目建設(shè);風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避;綜合管理
一、房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)分析
風(fēng)險(xiǎn)是在特定的客觀條件下,在特定的期間內(nèi),那些可能發(fā)生的結(jié)果之間的差異程度,實(shí)際上就是實(shí)際結(jié)果與計(jì)劃結(jié)果的變動(dòng)程度,這種變化程度越大,所謂的風(fēng)險(xiǎn)就越大。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),實(shí)際上是開發(fā)商實(shí)施開發(fā)過程中固有的風(fēng)險(xiǎn),在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中,主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
1、項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位,項(xiàng)目的市場(chǎng)定位確定以后,基本上就敲定了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營(yíng)銷推廣方案,就決定了項(xiàng)目的銷售前景,一旦市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確,項(xiàng)目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤,是后期無法或者是非常困難彌補(bǔ)的風(fēng)險(xiǎn),也是項(xiàng)目開發(fā)過程中,最大的風(fēng)險(xiǎn),屬項(xiàng)目建設(shè)的決策性失誤風(fēng)險(xiǎn),按照風(fēng)險(xiǎn)影響范圍劃分屬于總體風(fēng)險(xiǎn)(決策風(fēng)險(xiǎn)),從某種程度上講,其結(jié)果也是不可管理風(fēng)險(xiǎn)。
2、項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。包括:在項(xiàng)目決策階段由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析失誤,出現(xiàn)品質(zhì)與價(jià)格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問題;在設(shè)計(jì)階段,向設(shè)計(jì)提出違反設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn),特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求,又通過“關(guān)系”關(guān)照通過造成的“投機(jī)性”質(zhì)量問題;施工階段,從業(yè)人員對(duì)設(shè)計(jì)知識(shí)認(rèn)識(shí)有重大錯(cuò)誤,擅自改變?cè)O(shè)計(jì)造成的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn);施工管理過程中,不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過程的跟蹤檢查處理,對(duì)一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全,特別是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全,但對(duì)正常使用功能有嚴(yán)重影響的問題,處理不及時(shí),沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質(zhì)量“隱患”;交房實(shí)物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實(shí)物質(zhì)量”問題等,因“質(zhì)量”問題造成的糾紛沖突形成的風(fēng)險(xiǎn)。
3、項(xiàng)目的合約履行能力風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目運(yùn)作和建設(shè)過程中,涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設(shè)計(jì)與勘察設(shè)計(jì)成果審核、招標(biāo)代理、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測(cè)、銷售委托、購(gòu)房等合同或協(xié)議簽約、履約過程,由于項(xiàng)目的一次性(不可重復(fù)性)特點(diǎn),建設(shè)周期又比較長(zhǎng),涉及的方方面面又比較多,如果在關(guān)鍵的過程出現(xiàn)控制失誤,那將給項(xiàng)目造成相當(dāng)大的麻煩。
4、項(xiàng)目建設(shè)的“創(chuàng)新”風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境,使項(xiàng)目建設(shè)的土地、資金條件比過去任何時(shí)候都顯得更加重要,在有限資源的條件下,要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展,追求計(jì)劃利潤(rùn),獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下,為了服務(wù)目的,追求項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目的“差異性”,選擇自己企業(yè)不熟悉或者認(rèn)識(shí)尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”,也是極具風(fēng)險(xiǎn)的,更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險(xiǎn)的。
5、項(xiàng)目的“政府”風(fēng)險(xiǎn)?！罢憋L(fēng)險(xiǎn)多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在,對(duì)于企業(yè)來說,主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機(jī)性過程、對(duì)政策不理解的盲目性過程失誤。在項(xiàng)目建設(shè)過程中,企業(yè)必須掌握相關(guān)的法律和法規(guī),必須掌握對(duì)于相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充、操作的部門規(guī)章和規(guī)范性文件和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。
二、開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容
風(fēng)險(xiǎn)管理是通過風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià),并在此基礎(chǔ)上優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù),對(duì)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效控制和妥善處理風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致后果,期望達(dá)到以最少成本獲得最大安全保證的目標(biāo)。