房地產(chǎn)與普通商品相比有其獨(dú)特之處。同樣是市場(chǎng)機(jī)制，普通商品可以由市場(chǎng)自主決定價(jià)格，而房地產(chǎn)商品需要評(píng)估服務(wù)。挖掘出獨(dú)特性為研究房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的本質(zhì)奠定了基礎(chǔ)。從量的角度揭示出解決房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的本質(zhì)，將對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估方法和技術(shù)的改進(jìn)，以及更有效地進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估管理等工作，具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。
一、房地產(chǎn)商品的特性
對(duì)于一般商品而言，其外表特征、內(nèi)在品質(zhì)的信息透明度高，生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化程度高，消費(fèi)者易于比較鑒別，供求雙方可以在相對(duì)公平、公開、平等的基礎(chǔ)上討價(jià)還價(jià)，進(jìn)而確定價(jià)格。然而，房地產(chǎn)商品具有獨(dú)特性。有專業(yè)人士認(rèn)為，從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來(lái)看，具有不可移動(dòng)性、獨(dú)一無(wú)二性、壽命長(zhǎng)久、供給有限、價(jià)值量大、流動(dòng)性差、用途多樣、相互影響、易受限制和保值增值十大特性。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)商品的特性，從房地產(chǎn)估價(jià)的角度來(lái)看，突出表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
1.房地產(chǎn)商品具有獨(dú)一無(wú)二性。附著于土地這一特殊商品，決定了房地產(chǎn)商品的獨(dú)一無(wú)二性。從這個(gè)意義上理解，房地產(chǎn)商品是一定時(shí)空概念上的商品，即每一個(gè)房地產(chǎn)商品都和特定的時(shí)間和空間不可分割，時(shí)間上的不同、特別是空間上的差別，決定了沒有一模一樣的房地產(chǎn)商品。所以，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，可以有一樣價(jià)格的房地產(chǎn)商品，但絕對(duì)沒有完全相同的房地產(chǎn)商品。所以，房地產(chǎn)商品之間沒有完全替代關(guān)系。同時(shí)，房地產(chǎn)商品外在特征的復(fù)雜性，使得消費(fèi)者難以比較優(yōu)劣，更難以量化。
2.房地產(chǎn)商品權(quán)益束具有動(dòng)態(tài)性和分散性。在交易中，轉(zhuǎn)移的是房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益，交易類型的多樣化意味著房地產(chǎn)商品權(quán)益束的動(dòng)態(tài)變化。即使外表特征上近乎完全替代的房地產(chǎn)商品，權(quán)益狀況也可能千差萬(wàn)別。房地產(chǎn)商品權(quán)益束具有動(dòng)態(tài)性和分散性，使得房地產(chǎn)的價(jià)格判定難度加大。
3.房地產(chǎn)商品具有依附性。房地產(chǎn)商品附著于特定的土地，更依附于社區(qū)環(huán)境，包括基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、人文環(huán)境、自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)越成熟、越發(fā)達(dá)的地方，房地產(chǎn)商品的依附性越強(qiáng)。這種依附性使得房地產(chǎn)商品不能簡(jiǎn)單地獨(dú)立存在，房地產(chǎn)價(jià)格不能僅就房地產(chǎn)商品本身的優(yōu)劣來(lái)判定。因此，房地產(chǎn)商品的依附性使得房地產(chǎn)價(jià)格判定難度更大。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性
房地產(chǎn)商品所在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是所有國(guó)家受管制最多的市場(chǎng)。為什么不能象其他市場(chǎng)那樣放開，更多地由市場(chǎng)自主決定價(jià)格呢？原因在于房地產(chǎn)市場(chǎng)有別于其他商品市場(chǎng)的特性。
1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在過多干預(yù)。房地產(chǎn)商品一般都與土地密不可分，而土地是任何一個(gè)國(guó)家最為寶貴的資源和財(cái)富之一。它關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，注定受到國(guó)家的高度關(guān)注。在我國(guó)，對(duì)土地更是高度壟斷，即城鎮(zhèn)土地國(guó)有和農(nóng)村土地集體所有，從而形成政府壟斷的土地一級(jí)市場(chǎng)，二級(jí)、三級(jí)乃至四級(jí)市場(chǎng)的高度受限的情況。存在過多干預(yù)的市場(chǎng)，價(jià)格信號(hào)不可能正常的發(fā)揮調(diào)節(jié)功能，房地產(chǎn)交易者難以進(jìn)行比較和參考。
2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給方市場(chǎng)勢(shì)力過強(qiáng)。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給方市場(chǎng)勢(shì)力過強(qiáng)，具體表現(xiàn)為：掌握土地這一相對(duì)稀缺資源、占有供給及商品信息的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)、擁有說服管理方的強(qiáng)勢(shì)話語(yǔ)權(quán)、擁有營(yíng)市造市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力等。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給方市場(chǎng)勢(shì)力過強(qiáng)，意味著需求方的絕對(duì)弱勢(shì)，因此，無(wú)法架構(gòu)公平的討價(jià)還價(jià)平臺(tái)。
3.房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱。房地產(chǎn)商品關(guān)系到千家萬(wàn)戶，一方面我們每一個(gè)人都需要房地產(chǎn)商品；另一方面，房地產(chǎn)商品價(jià)值在幾乎每一個(gè)家庭開支中占據(jù)絕對(duì)高的比重。而信息的嚴(yán)重不對(duì)稱造成供求雙方難以直接對(duì)話，從而造成雙方交易難以順利開展。
房地產(chǎn)估價(jià)師為供求雙方判定客觀、合理、公平、公正的價(jià)格，即評(píng)估價(jià)格。那么，房地產(chǎn)估價(jià)師如何判定出這