內容提示：投資回收期作為評價房地產投資項目的一個重要經濟指標,分析影響投資回收期的影響因素具有重要的現實指導意義。本文從影響房地產投資的因素出發(fā),定性分析了地段、單方投資額、市場因素對投資回收期的影響,并在此基礎上給出了投資回收期的定量分析方法,為投資回收期的估算提供一定的參考價值。
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對于房地產投資企業(yè)而言，對任一房地產投資項目，必然要考慮投資效益，而考察項目投資效益的指標通常有項目凈現值（NPV）、內部收益率（IRR）、投資回收期（Pt）、投資利潤率等。由此可見，投資回收期已作為評價投資項目經濟效益的一個重要指標。探討房地產投資項目投資回收期的影響因素，并對其進行定性和定量分析，對房地產項目投資具有十分重要的實踐指導意義。
一、投資回收期計算方法的理論基礎
投資回收期是指投資方案所產生的凈現金收入補償全部投資所需要的時間長度。它是反映項目投資回收能力的一個重要指標。投資回收期 Pt 通常可以用下式計算：
式中：Pt 為投資回收期；CI 為現金流入量；CO 為現金流出量；（CI-CO）t 第 t 年的凈現金流量；i 為貼現率。當投資回收期小于或等于基準投資回收期時，說明投資方案的經濟性較好，方案是可行的；反之，說明方案的經濟性較差，方案不可取。由此可見，對于一個投資方案而言，投資回收期越短，經濟效果越好，風險也越小。
投資回收期的確定方法是項目投資凈現值的一種變形。項目投資的凈現值是指在項目計算期內，按行業(yè)基準貼現率或其他設定的貼現率計算的各年凈現金流量現值的代數和。凈現值的計算方法為：∑（各期現金流入量—各期現金流出量）×貼現系數 = 項目投資凈現值。凈現值注重項目的整體收益，而投資回收期的計算方法則注重項目投資何時才能收回成本。根據公式（1）可以看出。投資回收期的計算方法是把每一期凈收益折現到現期，選擇一個時間限制，使這個時間以前的各期收益加總等于 0，則這個時間期限就是投資回收期。一般而言，一個行業(yè)內都會存在基準投資回收期，這主要是因為折舊的存在。一旦投資回收期大于基準投資回收期，就說明改投資方案整體上不可行。
二、投資回收期影響因素分析
根據投資回收期的傳統理論，影響投資回收期的因素主要包括：收益、支出、貼現率等。但是對于房地產投資項目而言，由于房地產投資區(qū)別于其他投資的特殊性，影響房地產投資項目投資回收期的因素顯得更加復雜。
（一）地段對投資回收期的影響
時機、地段、質量是房地產投資獲得成功的三大要素。房地產的增值程度在很大程度上是因為土地的增值。而土地增值潛力的大小、利用效果的好壞程度，都與地段有著密切關系。而地段的不同，直接影響地價的差異，進而影響房地產價格的不同。朱道林、董瑪力認為地價和房價與所在地段與市中心的距離有關，認為房屋價格隨著單位距離的增加，價格呈下降趨勢；地段不同，地價也隨之變化。
綜上分析，當房地產所處地段不同，地價存在顯著差異，從而導致房價的不同。而房價的差異必然導致投資項目收益的不同。從公式（1）可以看出，影響投資項目投資回收期的一個很重要的因素是項目的收益。因此，對于房地產投資項目而言，地段的區(qū)別對投資回收期有較大的影響。
（二）單方投資額對投資回收期的影響
對于房地產項目而言，投資方案的現金流入主要來自于銷售收入和租賃收入，而投資額主要包括土地價格、建安費、基礎設施費、各種稅費等。對于在同一地段、同一時期的房地產項目，房屋的銷售價格和租賃價格基本相同，此時影響房地產投資項目的投資回收期的主要影響因素為現金流出。
從房地產投資項目的運行規(guī)律分析，項目的現