【摘 要】隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)項目管理中所暴露的問題越來越多。尋求科學(xué)的方法來控制項目的成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重頭戲。文章分析了當(dāng)前房地產(chǎn)項目成本管理環(huán)節(jié)中存在的問題，并在此基礎(chǔ)上提出了提升房地產(chǎn)項目成本管理水平的相關(guān)策略。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 項目管理 成本控制
1 現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目成本管理中存在的問題
房地產(chǎn)業(yè)作為我國支柱產(chǎn)業(yè)之一，現(xiàn)階段還存在著許多問題，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：
1.1把項目成本管理的重點放在施工階段
房地產(chǎn)開發(fā)項目成本由地價，土建和安裝成本費，配套建設(shè)費用，開發(fā)商的運營成本組成。施工成本在整個項目成本中所占的比率不是最高的，只能說施工階段可能是成本投入最明顯的一個階段。為防止在施工中產(chǎn)生的各種經(jīng)濟(jì)問題，各公司均采取分散權(quán)利的辦法，項目經(jīng)理的權(quán)力被減少至最低，職能部門的權(quán)力相對做大。控制成本被分解到各職能部門后，各部門就只關(guān)注自己的職能范圍內(nèi)的成本管理情況，至于對其他部門甚至全局會有什么影響根本就不是相應(yīng)職能部門關(guān)心的范圍。因此將項目成本管理重點放在施工階段是不可行的，應(yīng)該在每個部門每個階段都要注重項目成本的管理。
1.2項目運作過程中不注重施工計劃
項目成本管理管理方式很多，但首先要做的就是計劃。施工前做好工程的估算，必須依據(jù)材料計劃并對照市場材料價格估算出材料所需費用，還有加工費、臨時設(shè)施、辦公用品及生活設(shè)施費等，對每一項做一個較詳細(xì)的估算。把估算出的總金額與預(yù)算總金額進(jìn)行對照，這對今后的工程實施和成本管理有很大的幫助。制定詳實、可行、精確的計劃對于項目管理目標(biāo)完成有著重要的作用?，F(xiàn)階段項目運行時，房地產(chǎn)商為了早開工，早開盤。計劃成立一張消耗了勞動力的廢紙，完全起不到應(yīng)有的作用。這樣在實際工程中沒有科學(xué)的計劃可以依據(jù)，某一分部分項工程不知花費是超還是省，成本管理效率低下。
2 提升房地產(chǎn)項目成本管理水平的方法
2.1加強(qiáng)項目前期投資決策階段的成本管理
項目投資決策是指決策單位或決策者按照規(guī)定的建設(shè)程序，根據(jù)投資規(guī)模、投資方向、投資布局的戰(zhàn)略構(gòu)想，結(jié)合有關(guān)的方針政策，在廣泛收集信息、資料的基礎(chǔ)上，對擬建項目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和多種角度的綜合分析評價，決定項目是否馬上建，在什么地方興建，選擇并決定項目建設(shè)的最優(yōu)方案，即解決所謂的定項、定點、定方案的問題。在建設(shè)項目決策階段，項目的各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策，對工程造價以及項目建成后的經(jīng)濟(jì)效益，有著決定性的影響，是工程造價控制的重要階段。
(1)合理確定建設(shè)規(guī)模：任何項目工程的投資，無不存在一定的不確定性，即投資風(fēng)險，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說更是如此，如果項目在前期決策階段不做好市場調(diào)查，可能會導(dǎo)致資金難到位，開工遲，技術(shù)、管理跟不上，這樣就會造成質(zhì)量和進(jìn)度目標(biāo)達(dá)不到計劃要求。而生產(chǎn)規(guī)模過小，使得資源得不到有效配置，項目單位成本較高，經(jīng)濟(jì)效益也會降低。因此，合理確定建設(shè)規(guī)模是控制工程造價的關(guān)鍵。
(2)做好方案優(yōu)化：技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是控制工程造價比較有效的手段。長期以來，我國工程建設(shè)領(lǐng)域都存在技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分離的弊端，通常項目建議書由開發(fā)商的工程技術(shù)人員提出，而相對應(yīng)的投資估算由財會、預(yù)算人員編制，技術(shù)人員不懂財務(wù)，缺乏經(jīng)濟(jì)觀念，設(shè)計思想保守，造成在項目決策階段造價控制不嚴(yán)。要真正有效的控制工程造價，在完成市場調(diào)查研究后，必須結(jié)合項目的實際情況，將技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合，進(jìn)行設(shè)計多方案比較，把控制工程造價觀念滲透到?jīng)Q策階段的各個環(huán)節(jié)中。(3)合理選擇建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)地