[摘 要]市場經(jīng)濟中,投資活動是頻繁發(fā)生的。鑒于諸多項目投資的盲目性,本文將從價值管理的角度來規(guī)范項目投資的程序和提高房地產(chǎn)項目投資的深度和質(zhì)量,使項目投資更加的理性和有效。
[關(guān)鍵詞]價值管理 房地產(chǎn) 投資機會
作者簡介:劉浩(1972-),男,河南省潢川縣人,管理學(xué)碩士,講師,研究方向:企業(yè)管理。
過去的2008年,國際金融危機成為不能忽略的主題。經(jīng)濟增長放緩、外部需求收縮、地產(chǎn)交易蕭條在現(xiàn)實的震撼下,大家開始慢慢體會“危機”一詞的深刻含義,探討房企突破的機遇。
一、房地產(chǎn)項目投資與價值管理
自從98房改以來,政府不再保障居民的住房需求,而是改實物補貼為貨幣補貼,讓廣大的購房者到市場上去購買自己的房子。隨著住房市場化的進行,地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進行的投資活動便頻繁起來,但由于缺乏必要的經(jīng)驗和純粹的千篇一律復(fù)制國外和國內(nèi)有些成功的方案,使房地產(chǎn)項目呈現(xiàn)批量生產(chǎn)的特點,而忽視對用戶真正需求的挖掘,成為影響地產(chǎn)市場的發(fā)展的一個主要原因之一。因此,本文將通過價值管理的運用,使房地產(chǎn)的投資更加的明晰和理性化,同時構(gòu)建住房用戶的價值體系,明確清晰闡述購房者的需求,使我們的房地產(chǎn)項目更好的滿足用戶的需求。
價值管理與通常所說的價值工程不是一個概念,它在研究范圍以及方法等方面與價值工程存在差異。首先,價值管理主要透露出的一個觀念是:并不是說每種方案的比較都是需要量化的,因為有許多東西僅僅簡單的量化是沒有意義的,同時也使方案的比較出現(xiàn)大的偏差。因此需要價值管理這種定性的描述來解決實際中出現(xiàn)的問題。第二,價值管理是戰(zhàn)略層面的,價值工程則是戰(zhàn)術(shù)層面的。第三,價值工程是實現(xiàn)價值管理的一種有效的方法,而價值管理所包括的處理問題的方法范圍廣泛:如業(yè)主價值體系的建立、FAST方法、功能分析、全壽命周期LCC和the johari window等,這些方法都能在房地產(chǎn)項目的投資中發(fā)揮作用,使房地產(chǎn)項目投資更加趨于理性和規(guī)范。
房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,因其上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)眾多,而且隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展,大量住房需求的爆發(fā),必使房地產(chǎn)在最近幾十年成為一個支柱產(chǎn)業(yè),即便中國進入發(fā)達國家的行列,人們改善住房的需求還將持續(xù)保持著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的重要性地位。因此,房地產(chǎn)項目的投資活動將很頻繁。因房地產(chǎn)項目建成之后的不可移動性和少改變性,房地產(chǎn)的前期投資機會研究和決策顯得尤為重要。如何能夠避免更多的無經(jīng)濟效益的商業(yè)地產(chǎn)項目和不能很好滿足購房者需求的住宅項目的產(chǎn)生?價值管理的一些研究方法在房地產(chǎn)項目投資的過程中將發(fā)揮重要的作用。
二、房地產(chǎn)項目的投資機會研究
(一)選址問題
眾所周知,選址對一個項目的成功起著絕對的作用,大凡成功的項目總是在驗證這個地產(chǎn)投資的真諦:“地段、地段還是地段”。然而一個城市中好的地段總是稀有的,所以把太多的精力耗費在爭奪稀有昂貴的地段,無疑是需要耗費巨大的成本,而這些成本能不能被未來項目的現(xiàn)金流所彌補還是個未知數(shù),因此這不太符合價值管理關(guān)于最小的成本獲得最大化收益這一目標(biāo)。在地塊敲定之后,則需要用價值管理的方法來降低下面步驟的費用,使可行性研究更加有說服力。
(二)項目概況
項目概況的確定,需要業(yè)主的配合,因為機會研究方要知道業(yè)主的真實需要,即業(yè)主關(guān)于該項目的價值體系包括那些內(nèi)容,這也是選定一個項目的主要標(biāo)準(zhǔn)。但是這些標(biāo)準(zhǔn)的確定往往是很難的,因為業(yè)主作為一個非專業(yè)人士,不能夠清晰的闡述該項目的定位,研究方也就很難下手去做更深入的研究。這些問題普遍產(chǎn)生在許多類似“委托-代理”的項