工程是否順利地開(kāi)展直接關(guān)系到銷售節(jié)點(diǎn)是否能夠保障，影響到投資資金的回籠速度和投資利潤(rùn)率，資金的高速運(yùn)轉(zhuǎn)是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)率的強(qiáng)有力手段。萬(wàn)科就是房地產(chǎn)行業(yè)中以快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)率的典型企業(yè)，目前我們公司正在朝著這一目標(biāo)努力。
根據(jù)銷售計(jì)劃編制工程進(jìn)度計(jì)劃，然后根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃編制合同、設(shè)計(jì)時(shí)間計(jì)劃，設(shè)計(jì)、成本、工程、營(yíng)銷協(xié)同作戰(zhàn)才能實(shí)現(xiàn)既定的目標(biāo)收益。
中山試點(diǎn)項(xiàng)目第一次使用了項(xiàng)目全生命周期進(jìn)度計(jì)劃的概念，ERP系統(tǒng)中工作項(xiàng)涵蓋了從可行性研究到土建保修到期的所有重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，各項(xiàng)工作的開(kāi)始、完成日期均根據(jù)集團(tuán)要求的開(kāi)工、開(kāi)盤、交樓時(shí)間節(jié)點(diǎn)倒推獲得。不過(guò)遺憾的是中山項(xiàng)目過(guò)程中的各方面原因造成了多項(xiàng)工作延誤，銷售時(shí)間第一次推后了14天。
要編好一份計(jì)劃，需要考慮多方面內(nèi)容，主要有下面幾點(diǎn)：
1.1 是可行性研究的深化
可行性研究中的時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃只是里程碑計(jì)劃，完全是一個(gè)戰(zhàn)略性的時(shí)間要求，不能有效地指導(dǎo)實(shí)際工作。施工計(jì)劃的編制，從時(shí)間關(guān)系上保證可行性研究中時(shí)間節(jié)點(diǎn)得以實(shí)現(xiàn)，要求更加細(xì)致的反應(yīng)整個(gè)項(xiàng)目的工程開(kāi)展過(guò)程，以便于設(shè)計(jì)和成本同事安排做好工作。
1.2 里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃
里程碑節(jié)點(diǎn)，特別是開(kāi)盤，直接關(guān)系到資金周轉(zhuǎn)速度，是必須盡最大努力保證的節(jié)點(diǎn)。
1.3 對(duì)設(shè)計(jì)、合同的時(shí)間要求
通過(guò)進(jìn)度計(jì)劃，給出對(duì)合同、設(shè)計(jì)的時(shí)間要求是排定工程進(jìn)度計(jì)劃的核心價(jià)值所在。
1.4 工程進(jìn)度款支付的管理
工程進(jìn)度計(jì)劃反映了工程開(kāi)展的時(shí)間順序，根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃排定資金流量表，指導(dǎo)工程款支付和融資過(guò)程。
2 簽證管理
現(xiàn)場(chǎng)簽證一直是現(xiàn)場(chǎng)造成成本增加的重要原因，也是公司討論得很多的一項(xiàng)內(nèi)容，公司在2008年的項(xiàng)目中，大多數(shù)項(xiàng)目表現(xiàn)為現(xiàn)場(chǎng)簽證份數(shù)和金額龐大，簽證原因五花八門，令成本管理部門無(wú)從下手。
從理論上講，只要設(shè)計(jì)圖紙完整、準(zhǔn)時(shí)有效，合同包含所有工程內(nèi)容，則現(xiàn)場(chǎng)只要不發(fā)生指揮錯(cuò)誤基本不會(huì)產(chǎn)生簽證，實(shí)際排除設(shè)計(jì)和成本的原因，現(xiàn)場(chǎng)簽證主要來(lái)自于地下不可預(yù)見(jiàn)障礙物、天氣原因造成的工程量增加、指揮錯(cuò)誤、為了滿足進(jìn)度要求臨時(shí)答應(yīng)給施工單位的簽證、工作面交接下一單位代替上一單位施工、成品被破壞，需要著重控制的是最后三種情況。
2.1 明晰簽證范圍
對(duì)于為了滿足進(jìn)度要求而臨時(shí)答應(yīng)給施工單位簽證，這種做法是非常不可取的，會(huì)給公司帶來(lái)法律和信用度上的風(fēng)險(xiǎn)。但是這種情況在公司項(xiàng)目中卻非常常見(jiàn)。
如果要有效地解決類似情況，單純依靠工程部的自覺(jué)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，或者有時(shí)候施工單位以不給簽證就某些工作不做進(jìn)行要挾，工程部迫于進(jìn)度壓力就范，必須在合同階段明晰這些可能存在爭(zhēng)議的內(nèi)容，比如措施費(fèi)中包含哪些項(xiàng)目、綜合單價(jià)包含哪些工作內(nèi)容、總價(jià)包干情況下包含哪些工作內(nèi)容。
實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中發(fā)生得最多的是抽水臺(tái)班的簽證。在定額中，措施費(fèi)已經(jīng)包含了進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)施工而必須進(jìn)行的基坑降水費(fèi)用，但是項(xiàng)目上依然會(huì)產(chǎn)生大量的地下室基坑降水臺(tái)班簽證。雖然最后成本管理部會(huì)不計(jì)這部分費(fèi)用，但是這樣的簽證將成本結(jié)算推上了不利位置，同時(shí)也給公司帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)。
如果類似這種問(wèn)題不能寫(xiě)入合同中，至少在合同交底時(shí)候向工程管理部門、監(jiān)理公司、造價(jià)咨詢公司和施工單位說(shuō)明，形成合同交底記錄并各方簽字確認(rèn)，以控制這種重復(fù)計(jì)量造成的成本增加。
2.2 一家公司代其他公司施工的簽證必須取得足夠證據(jù)
工程罰扣款的管理也是成本管理部門當(dāng)前難以有效處理的問(wèn)題之一，特別表現(xiàn)為罰