1.1 城市發(fā)展?fàn)顩r

　　城市發(fā)展?fàn)顩r的構(gòu)成要素很多，其中影響到房地產(chǎn)市場的主要有城市GDP總量、人均GDP、常住人口總量、戶籍人口總量、人均可支配收入、房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中所占比例、城市總體規(guī)劃、城市交通規(guī)劃，這些因素直接影響到城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　1.2 城市房地產(chǎn)狀況

　　城市房地產(chǎn)狀況直接影響到項(xiàng)目的定位、項(xiàng)目定價(jià)和開發(fā)節(jié)奏，對項(xiàng)目利潤率有直接影響。

　　做好城市房地產(chǎn)狀況分析，是進(jìn)行項(xiàng)目分析的重要前提條件，主要需要考慮的因素有房地產(chǎn)市場供求現(xiàn)狀、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房新開工面積、施工面積、竣工面積、商品房銷售面積、商品房銷售價(jià)格走勢、土地市場概況、競爭對手分布及實(shí)力。

　　1.3 項(xiàng)目分析

　　項(xiàng)目分析是整個(gè)可行性研究分析中的核心內(nèi)容，是決定項(xiàng)目走向和項(xiàng)目操作方向的關(guān)鍵過程。

　　項(xiàng)目分析需要考慮的因素主要有項(xiàng)目概況，包括地理位置、與重要市政設(shè)施的相對位置和距離，項(xiàng)目周邊以及交通狀況、項(xiàng)目現(xiàn)狀、項(xiàng)目客戶定位、來源以及特征、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品面積配比、產(chǎn)品定價(jià)分析、項(xiàng)目運(yùn)作計(jì)劃、項(xiàng)目里程碑計(jì)劃、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)計(jì)以及控制。

　　精確的項(xiàng)目分析是項(xiàng)目運(yùn)作的前提和總綱領(lǐng)，是值得重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。

　　2 項(xiàng)目成本估算

　　可行性研究報(bào)告中，針對項(xiàng)目的實(shí)際情況，根據(jù)預(yù)計(jì)銷售和目標(biāo)收益率作出項(xiàng)目的成本估算。

　　2.1 項(xiàng)目成本調(diào)研

　　正所謂知己知彼，才能百戰(zhàn)百勝。對項(xiàng)目嚴(yán)密的成本調(diào)研，才能有助于項(xiàng)目上精確地把握市場制定好目標(biāo)成本。

　　2.1.1 成本調(diào)研的主要內(nèi)容

　　1、總述

　　說明調(diào)研目的、時(shí)間、人員、內(nèi)容、對象、大致過程等

　　2、管理方面

　　招投標(biāo)：包括管理范圍、使用法規(guī)、主要過程、評定標(biāo)方法等

　　造價(jià)管理：包括計(jì)價(jià)的基礎(chǔ)依據(jù)(定額等)、造價(jià)構(gòu)成模式、工程類別劃分等

　　政府壟斷情況及相關(guān)收費(fèi)：對壟斷情況進(jìn)行分析，可否進(jìn)行談判，在合約規(guī)劃中體現(xiàn)。

　　3、成本水平

　　價(jià)格構(gòu)成，每個(gè)組成部分的單價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)的各部分造價(jià)對比(按人材機(jī)、按部位、按部品、按專業(yè)工程、按分包工程等方式劃分)

　　4、典型樓盤

　　列表對比當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的基本資料，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)、成本、售價(jià)，采用資源，獨(dú)特之處等

　　設(shè)計(jì)施工檔次、內(nèi)容、習(xí)慣，與獅山項(xiàng)目不同之處

　　對比說明交樓標(biāo)準(zhǔn)與配置方面的不同

　　5、主要資源

　　當(dāng)?shù)刂饕拈_發(fā)商、供應(yīng)商、施工單位等

　　6、實(shí)例測算

　　2.2 開發(fā)節(jié)奏模擬

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