第一章 成本控制總述

　　1 房地產(chǎn)項目成本控制是投資控制

　　房地產(chǎn)項目的成本控制，就是在該項目既定的目標(biāo)收益或者利潤率的前提下，根據(jù)對未來銷售收入的預(yù)期，確定該項目的總成本并且項目實施過程中動態(tài)控制支出原則上不超過目標(biāo)成本值，以保證目標(biāo)收益或者利潤率得以實現(xiàn)的過程。

　　房地產(chǎn)項目的成本控制是一個動態(tài)的投資控制概念，需要經(jīng)歷可行性分析、設(shè)計、開發(fā)報建、招標(biāo)采購、招標(biāo)建設(shè)、營銷、交樓然后進入物業(yè)維護過程，整個開發(fā)過程任何環(huán)節(jié)成本的失控都可能導(dǎo)致項目成本超出目標(biāo)成本而降低目標(biāo)收益或目標(biāo)利潤率。

　　2 全生命周期貫徹目標(biāo)成本

　　經(jīng)歷了2008年啟示之后，公司逐步加強了項目全生命周期的目標(biāo)成本控制，實施過程中動態(tài)控制投入，設(shè)定警戒比例，實施項目全生命周期目標(biāo)成本管理。

　　行業(yè)內(nèi)其它公司對全生命周期成本的作出了上圖，揭示了建設(shè)過程中各個階段對成本的影響大小，可以看到隨著項目的推進，對成本的影響在逐漸的減少。

　　2.1 建立目標(biāo)成本

　　可行性研究結(jié)算做出目標(biāo)成本估算，規(guī)劃方案確定后建立執(zhí)行的目標(biāo)成本。

　　各階段目標(biāo)成本的編制情況以及深度應(yīng)符合：

　　立項階段：形成項目目標(biāo)總成本;

　　規(guī)劃設(shè)計階段：制定目標(biāo)成本，并分解形成各專業(yè)目標(biāo)成本;

　　方案設(shè)計階段：將各專業(yè)目標(biāo)成本分解形成分項工程目標(biāo)成本;

　　擴初設(shè)計階段：在分項工程目標(biāo)成本基礎(chǔ)上形成設(shè)計限額指標(biāo);

　　施工圖設(shè)計階段：根據(jù)設(shè)計限額指標(biāo)進行作業(yè)，設(shè)計出目標(biāo)成本符合要求的施工圖;

　　施工實施階段：動態(tài)監(jiān)控目標(biāo)成本執(zhí)行情況，及時統(tǒng)計已發(fā)生成本。

　　2.2 動態(tài)執(zhí)行和控制

　　項目目標(biāo)成本重點在于執(zhí)行和控制。執(zhí)行目標(biāo)成本過程分為設(shè)計階段、招標(biāo)采購階段、工程施工階段和結(jié)算階段，營銷費用和開發(fā)報建費用由于在整個項目費用構(gòu)成中所占比重不高且彈性較小，故不在本解決方案中討論。

　　獲取到項目后，成本管理部根據(jù)市場信息進一步細(xì)化目標(biāo)成本，給到產(chǎn)品設(shè)計中心設(shè)計限額指標(biāo)，設(shè)計在限額指標(biāo)約束下開展設(shè)計工作，成本過程中參與設(shè)計，對各個階段圖紙進行測算，保證設(shè)計成果符合目標(biāo)成本。施工圖出來后，成本在施工圖的基礎(chǔ)上進行合約規(guī)劃，確定需要選取的合作單位的要求，同時將工程內(nèi)容分解到各個合同范圍內(nèi)，對合作單位和材料供應(yīng)商進行采購。工程建設(shè)過程是設(shè)計效果呈現(xiàn)和合同履行的階段，但是施工階段已經(jīng)不是影響成本最大的階段。

　　目標(biāo)成本的執(zhí)行和控制，是保證目標(biāo)成本得以實現(xiàn)的有力保障，是本解決方案討論的重點內(nèi)容。

　　3 房地產(chǎn)