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地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)采購效果研究

2008/1/22 8:53:47 |  5295次閱讀 |  來源:網(wǎng)友轉(zhuǎn)載   【已有0條評論】發(fā)表評論

【摘要】 從工程實(shí)踐出發(fā),通過分析影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)采購效果的因素,提出提高工程采購效果的相應(yīng)辦法。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 招標(biāo) 采購 效果 
   
  一、引言 
   
  工程招標(biāo)采購是工程項(xiàng)目建設(shè)中進(jìn)行成本控制和選擇優(yōu)秀承包商主要手段,一直以來,工程招標(biāo)采購在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中起著重要作用。特別是近年來,隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)行,房地產(chǎn)市場正逐步向以高性價比產(chǎn)品進(jìn)行競爭的買方市場過渡,市場價值的理性回歸使得各房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭發(fā)展戰(zhàn)略也隨之發(fā)生重大轉(zhuǎn)變,正逐步從產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略調(diào)整為以提高產(chǎn)品品質(zhì)和有效降低成本為主的發(fā)展戰(zhàn)略,而這一戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變也對其執(zhí)行的主要手段——工程招標(biāo)采購提出了更高的要求。 

  工程招標(biāo)采購的目標(biāo)效果是通過競爭報(bào)價降低和鎖定成本并確定優(yōu)秀的承包商,而承包商的確定也意味著工程建設(shè)的質(zhì)量和進(jìn)度也隨之大體鎖定,因?yàn)椋瑑?yōu)秀的承包商一般都是施工技術(shù)經(jīng)驗(yàn)豐富,管理成熟、市場信譽(yù)良好的某一工程建設(shè)領(lǐng)域的佼佼者,一經(jīng)選定,工程竣工后的質(zhì)量和進(jìn)度都是可以預(yù)期的。但在實(shí)際操作中,這樣的采購效果并不是總能夠達(dá)到,從竣工后的反饋情況看(在排除非正常事件干擾的情況下),那些效果較差的招標(biāo)采購項(xiàng)目――質(zhì)量、進(jìn)度達(dá)不到合同要求以及成本被突破,往往是在招投標(biāo)采購的諸多環(huán)節(jié)上出現(xiàn)了問題,從而造成在成本鎖定或是承包商的確定上出現(xiàn)了偏差所致。 

  本文從工程實(shí)踐出發(fā),對影響招標(biāo)采購效果的各因素進(jìn)行逐一探討,分析產(chǎn)生偏差的原因,并提出相應(yīng)解決辦法,從而達(dá)到提高工程招標(biāo)采購效果的目的。 
   
  二、提高工程招標(biāo)采購效果的對策 
   
  1、詳盡而準(zhǔn)確的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 

  詳盡而準(zhǔn)確的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是提高工程招標(biāo)采購效果的基礎(chǔ)保證。 

  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程發(fā)包體系上大多是總分包的方式,即工程的主體部分由土建安裝總包單位中標(biāo)承包,其它專業(yè)性較強(qiáng)的分包工程如鋁合金門窗、外保溫系統(tǒng)、干掛石材、防腐木工程等由建設(shè)方進(jìn)行指定分包。由于土建安裝總包項(xiàng)目在材料、人工、機(jī)械組成上較為透明和普遍,設(shè)計(jì)圖紙就可充分表達(dá)招標(biāo)的技術(shù)要求。而對于專業(yè)性很強(qiáng)、特別是采用非常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的分包工程,如果沒有經(jīng)過充分研究及深化設(shè)計(jì),僅僅依靠設(shè)計(jì)院的建筑設(shè)計(jì)圖紙,是不能準(zhǔn)確而全面說明技術(shù)要求的,例如在鋁合金門窗的設(shè)計(jì)圖紙中,一般設(shè)計(jì)院僅能表現(xiàn)出設(shè)計(jì)的尺寸,其它方面則參考指定圖集,但圖紙和圖集對于門窗的組成,如鋁合金型材、玻璃、五金、填縫膠的規(guī)格、品牌要求、產(chǎn)地、等級等,則缺乏足夠的說明,同時對于具體的連接節(jié)點(diǎn)也往往不夠明確。如果在此基礎(chǔ)上未經(jīng)研究深化就進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價,則會造成各投標(biāo)單位按照不一致的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)競價,在以最低價為評標(biāo)原則的情形下,投標(biāo)單位為競標(biāo)成功,往往會采取質(zhì)量較低標(biāo)準(zhǔn)的競標(biāo)方案,而這樣選擇中標(biāo)單位的施工后果就是項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)不到要求,采購的目標(biāo)效果自然也就不能達(dá)到。 

  對于此類專業(yè)性很強(qiáng)或非標(biāo)工程的工程采購,在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)備上,可采取以下方法: 

  首先,組織相關(guān)設(shè)計(jì)人員、技術(shù)人員、材料人員對標(biāo)的項(xiàng)目進(jìn)行材料標(biāo)準(zhǔn)研究、性能研究等,此類研究必須建立在充分市場調(diào)研和保證品質(zhì)效果的基礎(chǔ)上,在經(jīng)過詳細(xì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證比選后,確定相應(yīng)的技術(shù)要求。而對于節(jié)點(diǎn)深化設(shè)計(jì)方面的問題,若自身設(shè)計(jì)力量的不足,可借助投標(biāo)單位的專業(yè)能力通過一輪技術(shù)方案評比來確定,由于投標(biāo)單位具有豐富的專業(yè)技術(shù)和經(jīng)驗(yàn),借助他們的力量,往往能起到事半功倍的效果。除了上述的圖文表達(dá)外,為了更為明確,還要組織競標(biāo)單位按圖文要求制作標(biāo)的

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