開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)成本分析及估算
（一）、開發(fā)成本分析
由于整個(gè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所需資金與住宅商品房、公建配套設(shè)施、室外附屬設(shè)施、室外工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)密切相關(guān)，故在估算之前，必須先確定住宅商品房、公建配套設(shè)施、室外附屬設(shè)施、室外工程等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
1、住宅商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)見下表：
2、公建配套服務(wù)設(shè)施，室外附屬設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)見下頁表：
3、建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)成本估算：
根據(jù)上述建筑物及構(gòu)筑物建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，住宅商品房及獨(dú)立式停車庫其建筑安裝單價(jià)構(gòu)成分析見下頁表：
公建配套設(shè)施用房，室外附屬設(shè)施，室外工程建設(shè)成本分析見下表：
4、項(xiàng)目開發(fā)所需建設(shè)成本具體估算過程：
A、土地費(fèi)用
A1、土地出讓金： 3675萬元
A2、地塊動(dòng)拆遷費(fèi)用
3000*1200=6300萬元
小計(jì)： 9975萬元
B、主體工程建設(shè)費(fèi)
B1、住宅商品房
地下工程：49800 M2*220元/M2=1095.6萬元
結(jié)構(gòu)：49800M2*600元/M2=2988萬元
建筑：49800M2*145元/M2=722.1萬元
機(jī)電安裝：49800M2*440元/M2=2191.2萬元
開辦費(fèi)：49800M2*35元/M2=174.3萬元
小計(jì)：7171萬元
B2、獨(dú)立式地下停車庫
地下工程：4760M2*2800元/M2=1332.8萬元
結(jié)構(gòu)工程：4760M2*0=0
建筑：4760M2*70元/M2=33.3萬元
機(jī)電安裝：4760M2*195元/M2=92.8萬元
開辦費(fèi)：4760M2*40元/M2=19.0萬元
小計(jì) 1478萬元
B3、公建配套設(shè)施
幼兒園、托兒所：1080M2*700元/M2=75.6萬元
便民商店：945M2*1000元/M2=94.5萬元
其他配套設(shè)施：675M2*1000元/M2=67.5萬元
小計(jì) 238萬元
B4、變電所
設(shè)備：
變壓器：1500元/KVA*3200KVA=480萬元
配電設(shè)備：高低壓開關(guān)柜、負(fù)荷開關(guān)、配電盤、電纜橋架等
1000元/KW*3200KW=320萬元
進(jìn)口柴油發(fā)電機(jī)：1700元/KW*3200KW*20%=108.8萬元（容量按變壓器容量的20%計(jì)算）
設(shè)備小計(jì)： 909萬元
土建： 200M2*800元/ M2=16萬元
小計(jì)： 925萬元
B5、室外網(wǎng)球場（36.58M*18.29M,共1座）
細(xì)石鋼筋混凝土基層：5萬元
聚胺脂類面層：22萬元
場地設(shè)備:5萬元
進(jìn)口燈光系統(tǒng)：13萬元
進(jìn)口圍網(wǎng)系統(tǒng)：9萬元
小計(jì)： 54萬元
主體工程建設(shè)費(fèi)合計(jì)：9866萬元
C、室外工程費(fèi)：
包括土方、道路、圍墻、大門、綠化、上下水管道、管溝、庭院路燈、電纜、建筑小品等，按主體工程建設(shè)費(fèi)的12%估算：
9866*12%= 1184萬元
D、工程間接費(fèi)用
1、 專業(yè)費(fèi)用：按主體工程建設(shè)費(fèi)的6%估算，9866*6%=592萬元
2、 開發(fā)商籌建管理費(fèi)：按主體工程建設(shè)費(fèi)的2%估算，9866*2%=197萬元
3、 住宅配套費(fèi)：按住宅建筑面積的320元/M2估算，49800*320=1594元
4、 人防建設(shè)配套費(fèi)
本工程地下室可建成平戰(zhàn)結(jié)合的人防設(shè)施，按規(guī)定可以免繳人防建設(shè)配套費(fèi)。
5、 市政建設(shè)配套費(fèi)
按120元/M2標(biāo)準(zhǔn)估算，即：120元/M2*52500M2=630萬元
6、 有關(guān)部門收取的各種手續(xù)費(fèi)：
按15元/M2標(biāo)準(zhǔn)估算：15元/M2*52500M2=79萬元
小計(jì)： 3092萬元
E、不可預(yù)見費(fèi)
按（A）--（D）各項(xiàng)費(fèi)用的5%估算
（9975+9866+1184+3092）*5%=24117*5%=1206萬元
A--E小計(jì)： 25323萬元
F、建設(shè)期貸款利息
假設(shè)開發(fā)商自有
資金占建設(shè)資金的30%，25%建設(shè)資金來源于樓盤的滾動(dòng)銷售，45%建設(shè)資金來源于向銀行貸款，銀行貸款1-3年貸款利率為5.49%，貸款資金平均占用時(shí)間為1.5年，則建設(shè)貸款利息為：
25323*45%*[（1+5.49%）1.5-1]=951萬元
建設(shè)開發(fā)成本匯總表：
