房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他行業(yè)，很多方面的不同就有了它的特殊性。

首先，單純說(shuō)蓋房子，它就是個(gè)低技術(shù)行業(yè)。俗話說(shuō)“齊不齊一把泥”，這就是老百姓延用了幾千年蓋房子的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。那么現(xiàn)在，它雖然使用了很多新技術(shù)，但也不是一個(gè)質(zhì)量要求論“道兒”計(jì)量的行業(yè)。

可是，如果從知識(shí)角度來(lái)衡量這個(gè)行業(yè)，它的確成了要求知識(shí)面最廣的一個(gè)行業(yè)。作好房地產(chǎn)，包羅了金融學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)、建筑學(xué)、美學(xué)、藝術(shù)學(xué)、風(fēng)水學(xué)、管理學(xué)、邏輯學(xué)、材料學(xué)、環(huán)境學(xué)、自然學(xué)、營(yíng)銷(xiāo)學(xué)、市場(chǎng)學(xué)、關(guān)系學(xué)、信息學(xué)、甚至還有厚黑學(xué)，等諸多方面的知識(shí)。所以，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)學(xué)科資源整和的行業(yè)。

沒(méi)有一個(gè)老板能夠同時(shí)擁有這么多學(xué)問(wèn)，就算有，每個(gè)行業(yè)的學(xué)問(wèn)也是一知半解。有的大開(kāi)發(fā)商，十幾年來(lái)沒(méi)有做出一個(gè)精品樓盤(pán)，原因就是每個(gè)環(huán)節(jié)都要老板說(shuō)了算，結(jié)果必然是市場(chǎng)說(shuō)了算，所有產(chǎn)品放在那里賣(mài)不出去。有的則把南方的東西照搬到北方，結(jié)果房子抗震質(zhì)量和抗寒性能大打折扣。尤其是南方的景觀設(shè)計(jì)搬到北方來(lái)后，其維護(hù)成本使物業(yè)管理公司不能承擔(dān)。我們每一個(gè)企業(yè)老板，不可能是每一個(gè)行業(yè)的專(zhuān)家。所以，房地產(chǎn)企業(yè)里部門(mén)細(xì)分是有它的道理的，老板懂得使用每個(gè)行業(yè)的專(zhuān)家就OK了。比如，項(xiàng)目小組里行業(yè)工程師不全，必然造成某項(xiàng)技術(shù)質(zhì)量較差的后果。如缺了弱電工程師，小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控、安防系統(tǒng)的采購(gòu)和安裝質(zhì)量必然會(huì)下降，等等。也所以，蓋房子的成本不高，行業(yè)運(yùn)營(yíng)成本卻很高。

其次，房地產(chǎn)在操作過(guò)程中，涉及到的關(guān)系行業(yè)眾多，如政府及各審批管理部門(mén)、銀行等金融機(jī)構(gòu)、投資顧問(wèn)、設(shè)計(jì)院、施工及監(jiān)理單位、建筑材料供應(yīng)商、鋼材、供電、供水、供暖、燃?xì)?、排污、市政管理、治安、街道、通訊、電視、高科技行業(yè)，甚至家具、廚具、家用電器的配備，學(xué)校、超市的遠(yuǎn)近都是問(wèn)題，工商、稅務(wù)更不用說(shuō)了……。所以，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)社會(huì)資源整和的行業(yè)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)做過(guò)程，就是資源整和的過(guò)程。整和的好，整和的成功，開(kāi)發(fā)初期的資金就不會(huì)占用太多，運(yùn)做速度還比一般企業(yè)快，項(xiàng)目運(yùn)做快資金回籠自然就快，你做兩個(gè)甚至三個(gè)項(xiàng)目，別人可能一個(gè)也做不完?？上攵愕馁Y金使用率、回報(bào)率當(dāng)然高于一般企業(yè)。


第三，房地產(chǎn)的操作過(guò)程，涉及到市場(chǎng)調(diào)查、綜合分析、項(xiàng)目定位、客戶群定位、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、環(huán)境評(píng)價(jià)、建筑施工、現(xiàn)場(chǎng)管理、宣傳推廣、產(chǎn)品銷(xiāo)售、物業(yè)管理、成本及財(cái)務(wù)管理等諸多環(huán)節(jié)。每一個(gè)環(huán)節(jié)都是不同的企業(yè)內(nèi)部部門(mén)與外方各個(gè)行業(yè)（乙方）合作完成的，所以，房地產(chǎn)企業(yè)管理與其他行業(yè)的企業(yè)管理有所不同。

房地產(chǎn)企業(yè)管理，大的方面是兩個(gè)系統(tǒng)：一是操作系統(tǒng)，二是執(zhí)行系統(tǒng)。

（一）操作系統(tǒng)，開(kāi)發(fā)、策劃、營(yíng)銷(xiāo)

1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)：我們說(shuō)的拿地，尋找項(xiàng)目，就是從開(kāi)發(fā)部門(mén)開(kāi)始的。有地（項(xiàng)目）時(shí)，要看我們能不能操作，能----就行了。但是地塊涉及到的所屬地域、周邊環(huán)境、發(fā)展?fàn)顟B(tài)、經(jīng)濟(jì)核算、可行性等諸多方面的工作。談判與公關(guān)是這個(gè)部門(mén)的強(qiáng)項(xiàng)，初期交易的談判至手續(xù)辦理時(shí)的公關(guān)，不是一般人能做的了的，不懂得三十六計(jì)、厚黑學(xué)，那就不行。

2、前期策劃：有了項(xiàng)目，干什么，怎么干？這就是策劃部門(mén)的工作范疇了。它所需要做的就是市場(chǎng)調(diào)研和諸多定位，如產(chǎn)品定位、客戶群定位、戶型定位、外立面定位、景觀環(huán)境定位、裝修價(jià)值定位、銷(xiāo)售價(jià)格定位、物業(yè)服務(wù)定位等等。涉及到的有建筑學(xué)、市場(chǎng)學(xué)、營(yíng)銷(xiāo)學(xué)、風(fēng)水學(xué)、美學(xué)、藝術(shù)學(xué)、金融學(xué)和其他很多綜合知識(shí)和靈活的頭腦，才能勝任這項(xiàng)極負(fù)挑戰(zhàn)性的工作。

3、營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)：所有企業(yè)的回款呀、利潤(rùn)比率呀，全靠這個(gè)部門(mén)來(lái)實(shí)現(xiàn)了，這是總經(jīng)理的小寶貝兒，揣在懷里怕捂著，含在嘴里怕碰著。你想這個(gè)部門(mén)的經(jīng)理容易

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