【摘要】 在目前房地產(chǎn)開發(fā)項目中廣泛應用傳統(tǒng)項目管理模式、建筑工程管理模式、設計—建造模式、設計—管理模式方式等。在選擇房地產(chǎn)開發(fā)項目管理模式時，應考慮項目復雜程度和業(yè)主對項目實施戰(zhàn)略，合同方式及其優(yōu)缺點，以及對項目目標的要求等。如果資金有可靠來源、看重質(zhì)量，應選擇傳統(tǒng)項目管理模式；如果項目工期緊、不明確程度較高，應選擇建筑工程管理模式；如果業(yè)主技術(shù)和管理能力較弱，應選擇設計—建造模式和設計管理模式。而設計—管理模式是最適合房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理模式。
在房地產(chǎn)開發(fā)項目中開發(fā)商、設計師、監(jiān)理工程師、承包商、分包商及供應商。相互協(xié)調(diào)的難度較大；同時，房地產(chǎn)項目具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。所以，正確選擇項目管理方式對最終目標的實現(xiàn)有很大的影響。在房地產(chǎn)開發(fā)中選擇合適的項目管理模式，對于開發(fā)商提高投資效益來說是一個很重要的問題，本文主要探討房地產(chǎn)開發(fā)商選擇項目管理模式問題。
1工程項目管理模式簡介
國際上現(xiàn)在主要有 5 種項目管理模式：傳統(tǒng)項目管理模式、設計—建造模式、設計—管理模式、建筑工程管理模式(CM)和 BOT。其中，只有 4 種模式適合在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中使用。
1.1傳統(tǒng)項目管理模式
傳統(tǒng)項目管理模式是我國目前房地產(chǎn)項目使用較多的模式。這種模式中業(yè)主首先委托咨詢、設計單位完成項目前期工作，包括施工圖紙、招標文件等。在設計單位的協(xié)助下通過競爭型招標把工程授予報價低且最具備資質(zhì)的承包商，施工階段業(yè)主再委托監(jiān)理機構(gòu)對承包商的施工進行管理。也就是說業(yè)主要分別與設計機構(gòu)、承包商和監(jiān)理機構(gòu)簽訂合同，監(jiān)理機構(gòu)與承包商并沒有合同關系，而是受業(yè)主委托對承包商的工作進行監(jiān)督。這種模式最突出的特點就是按設計→招標→建造的順序進行，只有上一個階段結(jié)束后下一個階段才能開始。
1.2建筑工程管理模式(CM)
風險型 CM 模式是從工程項目開始階段，聘請有施工經(jīng)驗的 CM 經(jīng)理與業(yè)主、設計咨詢?nèi)藛T共同負責項目的設計工作，CM 經(jīng)理提供施工方面的建議并隨后負責管理施工過程，在項目初步設計方案確定后，每完成一部分設計后就對該部分工程進行招標，實行階段發(fā)包方式。CM 公司同時還是施工總承包商，業(yè)主與 CM 公司簽訂 CM 合同，CM 作為總承包商再與各分包商、供應商簽約，并在施工過程中對分包商、供應商進行協(xié)調(diào)和管理。
1.3設計—建造模式
設計—建造模式是將設計與施工委托給一家公司來完成的項目實施方式，這種方式在招標與訂立合同時以總價合同為基礎，設計—建造總承包商對整個項目的總成本負責，它可以自行設計或選擇一家設計公司進行技術(shù)設計，然后，采取招標方式選擇分包商，當然它也可以充分利用自己的設計和施工力量完成大部分設計和施工工作。業(yè)主委托一位擁有專業(yè)知識和管理能力的專家為代表(在我國主要是監(jiān)理工程師)，與設計—建造總承包商充分溝通并監(jiān)督其工作，其流程見圖 1。
1.4設計—管理模式
設計—管理模式是指同一家公司向業(yè)主提供設計和施工管理服務的工程管理方式。在這種模式中業(yè)主只簽訂一份既是包括設計也包括施工管理服務的合同，業(yè)主在設計—管理公司完成設計后即進行工程招標選擇總承包商，在項目施工過程中設計—管理公司又作為監(jiān)理機構(gòu)對總承包商以及各分承包商的工作進行監(jiān)督，實施對投資、進度和質(zhì)量的控制，其流程見圖 2。
2四種模式的比較分析
任何一種模式都是為適應業(yè)主對項目的特定管理需要而出現(xiàn)的。各種項目管理模式也各有優(yōu)劣，不能因為某些缺陷
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