隨著我國市場經(jīng)濟(jì)、商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的繁榮和發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)的投資開發(fā)這幾年受到房地產(chǎn)行業(yè)的普遍關(guān)注，在投資收益的驅(qū)動(dòng)下，商業(yè)房地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)行業(yè)投資開發(fā)的重要組成部分，如何投資開發(fā)好商業(yè)房地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要課題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分了解商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營的特點(diǎn)，才能保證相應(yīng)的投資、開發(fā)建設(shè)、招商以及經(jīng)營管理工作的順利進(jìn)行。
筆者根據(jù)實(shí)際開發(fā)操作過的房產(chǎn)項(xiàng)目和近期參與的社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目認(rèn)識到，過去社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)形式大多為單一的以住宅底層物業(yè)為主的配套商鋪，開發(fā)過程與其他形式的房地產(chǎn)在操作中基本雷同，包括建設(shè)開發(fā)、分散銷售等程序。而現(xiàn)在開始出現(xiàn)的社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)形式是一種為區(qū)域性居住社區(qū)服務(wù)的中小型商業(yè)房地產(chǎn)，其業(yè)態(tài)具有綜合休閑、娛樂、零售、餐飲等功能的實(shí)施復(fù)合經(jīng)營的商業(yè)類型，是由具有1—2萬平方米規(guī)模的低層建筑組成的中小型商業(yè)廣場或商業(yè)街。
商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)在開發(fā)經(jīng)營模式上有著其他形式房產(chǎn)產(chǎn)品（如住宅、辦公等）開發(fā)所沒有的特殊性。房地產(chǎn)開發(fā)一般要經(jīng)過前期、開發(fā)建設(shè)，最后實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售、交付使用這幾個(gè)過程。投資開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品大部分在建造后分散銷售給消費(fèi)業(yè)主，完成產(chǎn)品銷售并實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的產(chǎn)品功能后，投資開發(fā)工作就算基本完成了。開發(fā)企業(yè)往往只考慮滿足消費(fèi)者的使用功能，而不去考慮該物業(yè)的商業(yè)經(jīng)營行為。而商業(yè)房地產(chǎn)恰恰需要重點(diǎn)考慮該物業(yè)如何適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)，面對的客戶結(jié)構(gòu)是經(jīng)營商與在該物業(yè)消費(fèi)的客戶。商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其最終為商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)、滿足消費(fèi)、實(shí)現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營價(jià)值目標(biāo)的特點(diǎn)，需要與市場經(jīng)營方式、業(yè)態(tài)形式和功能相適應(yīng)。與其他形式的房產(chǎn)產(chǎn)品相比，社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)著重的是今后的產(chǎn)品運(yùn)營而不是實(shí)現(xiàn)簡單的物業(yè)產(chǎn)品銷售，需要滿足長期經(jīng)營行為而不是短期的價(jià)值體現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)需要考慮長期的經(jīng)濟(jì)和社會效益，最終實(shí)現(xiàn)投資物業(yè)增值，得到投資回報(bào)。在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定位時(shí)，必須對商業(yè)的區(qū)域因素綜合考慮，確定所開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營內(nèi)容和業(yè)態(tài)范圍，符合該商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)域市場客戶需求以及商業(yè)功能，通過商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，營造出一個(gè)與周邊環(huán)境和市場需求、輻射范圍相適應(yīng)的商業(yè)氛圍。
基于商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)，其開發(fā)投資回報(bào)通常從以下三方面來實(shí)現(xiàn)：
一是商業(yè)物業(yè)的租金回報(bào)；
二是商業(yè)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售的回報(bào)；
三是商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)收益的回報(bào)。
商業(yè)房地產(chǎn)的投資回報(bào)方式與其他形式的房地產(chǎn)產(chǎn)品相比有其不同之處，其它形式的房地產(chǎn)產(chǎn)品的投資開發(fā)大部分以物業(yè)的銷售來體現(xiàn)投資回報(bào)，僅需要注重產(chǎn)品本身及相應(yīng)的產(chǎn)品功能，只要滿足市場消費(fèi)即可。而商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值體現(xiàn)的方式與之相比有著顯著的區(qū)別，往往要在注重產(chǎn)品本身之外，更要注重產(chǎn)品的商業(yè)形態(tài)和經(jīng)營模式。如社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)需要考慮商業(yè)長期良好經(jīng)營的可行性以及商業(yè)經(jīng)營的品牌化，使該商業(yè)物業(yè)價(jià)值增值得以體現(xiàn)。
從商業(yè)房地產(chǎn)投資的回報(bào)分析，商業(yè)物業(yè)銷售的回報(bào)最直接，獲利速度很快，通過銷售，在短期內(nèi)可以獲得利潤。這種方式和其他形式房產(chǎn)的開發(fā)形式相同，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未統(tǒng)一規(guī)劃商業(yè)物業(yè)形態(tài)就進(jìn)行銷售，銷售出去的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營就無法得到有效的控制，商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)只能由分散的個(gè)體產(chǎn)權(quán)業(yè)主來決定和實(shí)施，造成商業(yè)業(yè)態(tài)的混亂，形成惡性競爭、經(jīng)營利潤下降、商業(yè)物業(yè)租金、價(jià)值下降的惡性循環(huán)，甚至嚴(yán)重影響該物業(yè)的有關(guān)商業(yè)經(jīng)營的正常進(jìn)行，使具有產(chǎn)權(quán)的商業(yè)運(yùn)營業(yè)主的購房投資回報(bào)得不到保證，造成購房投資貸款方面的金融風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)企業(yè)的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，對商業(yè)物業(yè)區(qū)域的社會效益和商業(yè)環(huán)境造成影響。 轉(zhuǎn)貼于：中國項(xiàng)目管理資源網(wǎng)
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