【摘要】 在分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中關(guān)鍵價值活動的基礎上，深入研究影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營績效的四大因素：規(guī)劃設計、施工質(zhì)量、營銷策劃和物業(yè)管理的基本內(nèi)容，以及其指標體系。以大量的數(shù)據(jù)調(diào)查為依據(jù)，對四大影響因素與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營績效關(guān)系模型的進行分析，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略提供積極的指導價值。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營從土地獲取、三通一平、設計與前期準備、建筑安裝施工、銷售實現(xiàn)以及物業(yè)管理等活動中無一不對房地產(chǎn)開發(fā)商的計劃、控制、組織和協(xié)調(diào)能力提出很高的要求，如何繼續(xù)保持并強化房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效非常重要。因此，論文在深入研究房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營績效的影響因素上，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營績效關(guān)系模型進行實證研究是非常有價值的。
1 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程的價值鏈分析
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的基本內(nèi)容是工程管理，主要包括規(guī)劃設計管理、施工管理和物業(yè)管理。其關(guān)鍵內(nèi)容包括企業(yè)價值活動過程的管理與創(chuàng)造，即設計、采購、建設、銷售及物業(yè)服務的開發(fā)經(jīng)營過程，以及在人力資源、財務運作、銷售策劃、項目的職能管理中為企業(yè)產(chǎn)生重要價值的活動或環(huán)節(jié)。按照邁克波特價值鏈模型的基本涵義，這里將房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的價值鏈模型表述如圖 1 所示。
研究房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，前期的市場定位和規(guī)劃設計對開發(fā)項目的成本，以及銷售情況產(chǎn)生最為重大的影響；越到后期，工程建設已經(jīng)開始，相關(guān)的成本控制和市場營銷所產(chǎn)生的效果并不明顯；材料采購、設計變更、預算等方面的價值狀態(tài)受前期規(guī)劃設計本身的制約，對企業(yè)的經(jīng)營績效影響相對較輕。這里要研究的關(guān)鍵問題是在企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營價值鏈當中，具體哪些因素是對企業(yè)的經(jīng)營績效產(chǎn)生重要影響，其影響程度如何；而且在不同的階段，這些因素的影響程度又有怎樣的變化。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程實踐、企業(yè)價值鏈分析以及市場調(diào)查的基本結(jié)果，把影響企業(yè)經(jīng)營績效的因素概括為：規(guī)劃設計、施工質(zhì)量、營銷策劃和物業(yè)管理 4 個方面。這些方面既反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營活動中的主要內(nèi)容，也從實施程序上表明了企業(yè)在績效控制與管理上的關(guān)鍵要素。
2 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營績效的影響因素
2.1 規(guī)劃設計
房地產(chǎn)開發(fā)項目是否成功主要決定于前期的規(guī)劃設計，規(guī)劃設計一個關(guān)鍵的概念是要根據(jù)購房者認知的需要來理解他們的聲音，建立買家意見與住宅如何規(guī)劃、設計、建造之間的良好聯(lián)系。房子賣得出去是因為買家發(fā)現(xiàn)它們更好、具有更高的價值或者是因為它們比較獨特。規(guī)劃設計必須要以建筑規(guī)范、地理氣候環(huán)境、地域風俗人情、市場/客戶需求為出發(fā)點，根據(jù)實用、科學、經(jīng)濟、美觀及先進的目標，按照建筑規(guī)劃設計的程序，對樓盤的整體規(guī)劃、建筑與外觀、土建結(jié)構(gòu)、水電消防、設備設施、園林景觀、道路管線、裝修等各個方面進行設計和運作，以實現(xiàn)最佳的價值目標。評價規(guī)劃設計對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營績效的影響程度可以從戶型合理性（包括朝向、大小、室內(nèi)布局、水電氣配套等）、小區(qū)整體情況（區(qū)位、園林景觀、建筑外觀、整體布局等）、規(guī)劃設計費用和設計質(zhì)量（施工可行性、設計整改情況及設計審查合格情況）4 個方面來考慮。
2.2 施工質(zhì)量
施工質(zhì)量其實就是按照規(guī)劃設計圖紙/方案及建筑規(guī)范進行工程建設時所體現(xiàn)的成本、進度與質(zhì)量。即是否嚴格按照圖紙和規(guī)范進行施工？安全文明施工情況如何？施工用的材料和設備是否合理？以及施工組織安排是否有序？這幾個內(nèi)容是決定最終施工質(zhì)量的關(guān)鍵內(nèi)容。而施工質(zhì)量對房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營績效也是顯然的，技術(shù)質(zhì)量不合格既要整改費用還可能會影響銷售、工地出事故賠錢不說還嚴重影響企業(yè)形象、工期拖延會增加成本。施工質(zhì)量問題很可能會在工程竣工驗收后幾年才能表現(xiàn)出來，這種質(zhì)量缺陷或事故雖然可以通過修補