【摘 要】文章通過對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的選定、開發(fā)方案的選擇與確定、對(duì)總收入或銷售總額的估計(jì)、項(xiàng)目開發(fā)總成本的分析、財(cái)務(wù)因素分析、項(xiàng)目投資決策等六個(gè)步驟的初步介紹，形成房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析系統(tǒng)。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資；分析
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展，在取得許多經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士普遍感到在資本的運(yùn)作方面缺少投資經(jīng)濟(jì)理論的指導(dǎo)，尤其是投資分析方面。應(yīng)當(dāng)說，沒有進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析，企業(yè)憑借領(lǐng)導(dǎo)人的個(gè)人才智，敬業(yè)精神和艱苦奮斗也可能成功，項(xiàng)目也可能暢銷，但是有一定的碰運(yùn)氣成分，而非長(zhǎng)久之計(jì)，特別是隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇和規(guī)范化企業(yè)的不斷加入，“運(yùn)氣”會(huì)越來越少。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資分析與其他領(lǐng)域的投資并沒有本質(zhì)上的區(qū)別，作為投資，都是為了獲取最大投資收益。由于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)發(fā)展的局限性，市場(chǎng)的諸多不確定因素：投資周期長(zhǎng)、不確定性和風(fēng)險(xiǎn)程度高；市場(chǎng)供給缺乏彈性；市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性；市場(chǎng)消費(fèi)的層次性和發(fā)展性等等。我們?cè)谶M(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資分析時(shí)，需要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況，通過投資環(huán)境分析、市場(chǎng)分析、風(fēng)險(xiǎn)等方面的分析，做到項(xiàng)目投資決策的可行性、可操作性。
一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，從提出到完成都必須經(jīng)過以下幾個(gè)階段：項(xiàng)目的初步設(shè)想、投資機(jī)會(huì)分析、項(xiàng)目可行性分析、投資決策、實(shí)施和總結(jié)。
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期的各階段中，從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)想的提出到項(xiàng)目的評(píng)估決策是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的核心，這一階段工作的好壞直接影響到項(xiàng)目整體目標(biāo)的完成。－般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個(gè)方案，而是同時(shí)分析多個(gè)方案，有時(shí)幾個(gè)方案都可能是可行的，而且都很具有吸引力。要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場(chǎng)、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問題，綜合評(píng)價(jià)，合理取舍。項(xiàng)目的可行性分析是一個(gè)項(xiàng)目決策分析的基礎(chǔ)，并為項(xiàng)目的投資決策分析提供充分的依據(jù)。
當(dāng)我們準(zhǔn)備進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)，雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目有很多種類，但項(xiàng)目的開發(fā)決策流程是大致相同的，一般包括以下幾個(gè)步驟：
一、開發(fā)項(xiàng)目的選定
項(xiàng)目要圍繞著市場(chǎng)轉(zhuǎn)，市場(chǎng)決定項(xiàng)目，能否通過市場(chǎng)調(diào)研準(zhǔn)確把握市場(chǎng)的動(dòng)向和發(fā)展趨勢(shì)，已成為項(xiàng)目選擇的思考重點(diǎn)。在選擇開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，我們首先是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的初步設(shè)想狀況，對(duì)城市總體規(guī)劃、周邊環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)及走勢(shì)、各類物業(yè)的市場(chǎng)狀況等因素進(jìn)行全面分析了解。根據(jù)地塊的自然條件、經(jīng)濟(jì)條件及市場(chǎng)特性等多方面的分析，確定具體的項(xiàng)目選址以及該地塊最合適的開發(fā)用途，比如是建商場(chǎng)、寫字樓還是住宅、公寓等。
在確定項(xiàng)目所要開發(fā)的物業(yè)類型后，就需對(duì)擬開發(fā)的目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行特定的市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)，進(jìn)一步把握同類物業(yè)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)及走勢(shì)，市場(chǎng)潛力如何，競(jìng)爭(zhēng)性的項(xiàng)目有多少，特點(diǎn)是什么，成交量有多少；市場(chǎng)的容量估計(jì)；通過分析各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的特點(diǎn)，明確擬開發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也就是我們常說的賣點(diǎn)。以此為基礎(chǔ)，對(duì)物業(yè)類型進(jìn)行進(jìn)一步的市場(chǎng)細(xì)分；確定擬開發(fā)項(xiàng)目的具體市場(chǎng)定位及目標(biāo)客戶。
二、開發(fā)方案的選擇與確定
地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行投資決策時(shí)經(jīng)常會(huì)遇到最優(yōu)方案的比選問題，以什么標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)、采用什么方法進(jìn)行比較對(duì)于項(xiàng)目取得良好的投資收益水平是至關(guān)重要的。在根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的客觀分析，確定了擬開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)類型，物業(yè)目標(biāo)客戶后，需要對(duì)目標(biāo)客戶的需求狀況、購(gòu)買行為、購(gòu)買能力等方面進(jìn)行詳細(xì)的分析，按照分析的結(jié)論，結(jié)合項(xiàng)目自身資源條件，構(gòu)思項(xiàng)目建設(shè)方案。是采用高層還