房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了前期供不應求，眾多發(fā)展商的盲目立項、盲目開發(fā)到市場上商品房大量積壓，不得不盤整消化之后，經(jīng)過痛定思痛，發(fā)展商在項目開發(fā)上通過自身或他人的經(jīng)驗教訓，也開始由盲目樂觀逐步進入理性探索階段。商品社會、市場經(jīng)濟中像住宅作為日常生活中最大的商品，更是逃避不了市場的嚴峻考驗，發(fā)展商也承擔著巨大的市場風險。然而如何去更好地規(guī)避風險、創(chuàng)造最大的利潤呢？
一、項目的用途定位。依靠大量的市場調(diào)研資料，分析所在地塊的周邊環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)狀況，各種用途的房地產(chǎn)開發(fā)量、市場接受度等，對區(qū)域內(nèi)的各種類型個案進行統(tǒng)一歸納、分析，盡量避開激烈競爭，找出市場盲點。結合周邊的區(qū)域特性、公建配套、交通情況進行定位，如住宅要求市政配套完善、生活機能齊全、交通較發(fā)達、區(qū)域相對安靜的環(huán)境，而辦公樓則要擁有交通主干道、交通網(wǎng)絡四通八達，距政府部門較近，市政配套完善，商業(yè)氣息濃郁，較為繁華熱鬧的環(huán)境。
二、產(chǎn)品的房型、面積、建筑形態(tài)的定位。以住宅而言，從建筑形態(tài)看，有高層、小高層、多層、低層等。從房型上看，有一房一衛(wèi)、二房一衛(wèi)、二房二衛(wèi)、三房一、三房二衛(wèi)等。根據(jù)所在地塊如何確定其建筑形態(tài)，在房型上，如何確定不同房型的比例分配，各種房型如何進行面積配比。這些問題都關系到產(chǎn)品今后的生死存亡、銷售好壞。這一切問題的解決還是要從大量的市場調(diào)研入手，進行相關市場分析，不能僅憑經(jīng)驗判斷，要以數(shù)據(jù)為依據(jù)，以市場需求為導向，再加以科學合理的市場預測。
三、產(chǎn)品的規(guī)劃、設計要盡可能超前，但也不能過于超前，要掌握區(qū)域客源的預期接受度。比如地塊確定要造住宅，要依據(jù)地塊的特點，結合大量市場調(diào)研的資料，確定住宅類型，如比是多層、高層或別墅等。再依據(jù)產(chǎn)品類型進行小區(qū)規(guī)劃、風格的確立，與周邊樓盤作比較時一定要有自己超前的且較為鮮明的特點，同時，也要讓市場能夠接受。
四、項目的市場接受價格和其所針對的客源。確定了市場的合理接受價格及其針對的客源，才能對項目有清醒的認識，確定項目的檔次進行成本控制，在比較周邊樓盤的價格以參考認定市場接受價時，要注意以下情況：
1、周邊樓盤是在何時推出（房地產(chǎn)高峰時推出的價格不能借鑒）；
2、周邊樓盤的工程進度（現(xiàn)房與期房的價格是不同的）；
3、周邊樓盤的付款方式，價格與付款方式是息息相關的，一般樓盤的付款方式輕松，其價格可能會偏高。
總之，房地產(chǎn)開發(fā)是一項投資巨大而資金回收期較長的龐大工程，受政策、市場等各方面因素影響較大，這就要求發(fā)展商花大力氣研究形勢、分析市場，做好前期調(diào)研，以更好地規(guī)避風險。
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