我這幾年一直在房地產(chǎn)開發(fā)公司工作，中間也在事務(wù)所干過兩年，對(duì)開發(fā)公司的成本控制有自己的一套心得，現(xiàn)在我分多個(gè)階段進(jìn)行詳細(xì)的分析。

1、可行性研究階段：一般情況下我們?cè)靸r(jià)人員參與可行性研究的情況不是很多，但是我認(rèn)為作為應(yīng)盡職責(zé)應(yīng)該提出一些有用的意見，例如項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況、七通一平情況、可能的地質(zhì)情況、冬雨季時(shí)間、工期等等，這些情況一般作可行性研究的人是不怎么詳細(xì)考慮的，可是這些都會(huì)對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生影響，一旦你提出來不管人家采納與否，以后發(fā)生相關(guān)問題你都會(huì)有準(zhǔn)備，況且可行性研究中預(yù)備費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)都與造價(jià)有關(guān)；我認(rèn)為此階段占成本控制的5％ 。

2、設(shè)計(jì)階段：一般的書上都說設(shè)計(jì)可以控制工程造價(jià)的70％，可我分析認(rèn)為這基本是不可能的，第一設(shè)計(jì)單位不可能去作什么限額設(shè)計(jì)，他們?cè)O(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)都是安全可*合理耐用，而節(jié)約造價(jià)是次要的，換句話說，建設(shè)單位沒錢你還開發(fā)什么房地產(chǎn)？第二即使建設(shè)單位造價(jià)人員實(shí)力比較強(qiáng)，可以對(duì)圖紙快速做出反映，發(fā)現(xiàn)超過限額很多，那么設(shè)計(jì)單位修改圖紙也需要一個(gè)心理承受過程和技術(shù)檢驗(yàn)過程，況且重新出一份圖紙需要時(shí)間，對(duì)建設(shè)單位接下來的招標(biāo)監(jiān)理施工預(yù)售等等過程都會(huì)有所干擾，財(cái)務(wù)成本也會(huì)逐日提升，聰明的建設(shè)單位才不會(huì)這么辦那，所以限額設(shè)計(jì)對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)單位來說都是一句空話，倒不如踏踏實(shí)實(shí)的告訴設(shè)計(jì)單位需要設(shè)計(jì)什么標(biāo)準(zhǔn)檔次來的實(shí)惠。另外根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況，造價(jià)人員可以提出新材料新工藝新技術(shù)的使用限制，建設(shè)部04年出臺(tái)了218號(hào)文，明確了一些限制，大家不妨看看；這個(gè)階段能控制造價(jià)的比率至多5％。



3、 審圖與設(shè)計(jì)的完善：國(guó)家已經(jīng)開始注意這個(gè)過程了，我見過安徽做的就比較好，江蘇基本是走過場(chǎng)，而遼寧正開始。由于大的設(shè)計(jì)院一般工作比較忙，建筑結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計(jì)人員不可能做到百分百準(zhǔn)確的銜接，甚至可能出現(xiàn)某些錯(cuò)誤，所以需要政府審圖機(jī)構(gòu)進(jìn)行可*的審查，審圖機(jī)構(gòu)對(duì)圖紙上一些錯(cuò)誤和疏漏會(huì)進(jìn)行修改和補(bǔ)充，這些都會(huì)作為圖紙的組成部分一起提交給建設(shè)單位，建設(shè)單位用它進(jìn)行招標(biāo)會(huì)減少很多圖紙?jiān)O(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、減少一些不平衡報(bào)價(jià)所帶來的損失，我們?cè)靸r(jià)人員要積極參與這個(gè)過程，即使不能參與也要對(duì)專家提出的意見和建議把握清楚，理清頭緒；此階段占5％。



4、招標(biāo)文件與合同的編制：這個(gè)階段應(yīng)該是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭與核心。一份好的招標(biāo)文件會(huì)對(duì)以后所有過程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場(chǎng)情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、計(jì)日工等等都應(yīng)該做出最清晰的說明，另外對(duì)合同中“等”字的運(yùn)用要慎重，對(duì)甲供甲限甲指甲定材料要明確，對(duì)變更索賠簽證洽商的處理方法要寫明時(shí)間實(shí)效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定等級(jí)或評(píng)杯評(píng)優(yōu)要合理，工期推算準(zhǔn)確，獎(jiǎng)懲條款要實(shí)際等等。另外正常情況下我認(rèn)為不要搞大宗建材的甲供料，如鋼筋水泥等，后果一是自身的財(cái)務(wù)壓力，二是領(lǐng)料結(jié)算超省的難以控制，還有就是水電使用與結(jié)算方法、勞保統(tǒng)籌的模式等等。這個(gè)階段不多廢話，最少占成本控制的20％。



5、施工單位的選擇與合同簽訂：對(duì)于一個(gè)工程項(xiàng)目來說，工程質(zhì)量的好壞決定建設(shè)單位的社會(huì)地位、口碑、市場(chǎng)賣價(jià)、后續(xù)工程等等，所以選擇一個(gè)好的施工單位是很重要的，不要選擇什么“……縣施工公司”或“…….分公司”，而且要注意了解有些公司是不是掛羊頭賣狗肉，對(duì)于不入流的公司，一定要在準(zhǔn)入上機(jī)制做好文章，在資質(zhì)上一定要把好關(guān)，另外對(duì)其注冊(cè)資本、公司財(cái)務(wù)情況、優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、同類型工程、技術(shù)人員、機(jī)械、市場(chǎng)地位口碑、管理情況等等都要做出詳細(xì)限制，不能因?yàn)槟衬彻究梢宰尷?、可以墊資就讓其輕易入圍，這樣作的后果大家都知道我也不用多說，另外對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)

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