房地產(chǎn)行業(yè)，眾人眼中的暴利行業(yè)、熱點(diǎn)經(jīng)濟(jì)、泡沫產(chǎn)業(yè)，正逐漸成為政府、銀行、投資機(jī)構(gòu)、企業(yè)、學(xué)者教授密切關(guān)注的焦點(diǎn)，成為學(xué)生、上班族、老板們飯前飯后的談資，可謂備受矚目。從最開始的“是房子就有人要”到后來的“樓盤被套比比皆是”，市場逐步成熟，消費(fèi)者逐步理性化；從最開始的“圈地運(yùn)動(dòng)”到后來的“圈錢運(yùn)動(dòng)”再到最近嶄露頭角的內(nèi)部管理變革，房地產(chǎn)企業(yè)正逐步成熟，逐步走向理性。隨著房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身市場競爭能力的需要，集團(tuán)管控模式、組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程體系、工程項(xiàng)目管理、人力資源管理等方面的管理變革已經(jīng)被提上日程。以下就結(jié)合筆者自身的認(rèn)識，針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中的進(jìn)度控制進(jìn)行探討。
進(jìn)度控制的重要性對房地產(chǎn)公司不言而喻。出于資金安排和銷售的需要，眾所周知，項(xiàng)目開工后，房地產(chǎn)公司不會輕易變更事前擬定的開盤時(shí)間和交房時(shí)間，這就要求工程必須在開盤前完成主體施工，在交房前完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?，F(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)公司確能做到上述兩點(diǎn)，問題在于目前的工程施工往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工的“結(jié)構(gòu)性”進(jìn)度控制脫節(jié)，以此造成的后果是以犧牲工程質(zhì)量為代價(jià)，將問題爆發(fā)于物業(yè)管理階段，加大了公司物業(yè)管理成本，降低了公司美譽(yù)度。那么，如何改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的工程進(jìn)度控制水平呢？我們可以從事前、事中、事后三個(gè)階段的工程進(jìn)度控制重點(diǎn)來進(jìn)行分析。
一、事前控制
1、合理制定計(jì)劃
計(jì)劃是控制的依據(jù)，計(jì)劃制定合理則進(jìn)度控制成功了一半，計(jì)劃制定的不合理則進(jìn)度控制失敗的風(fēng)險(xiǎn)增大了三倍。
目前的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是停留在“圈地運(yùn)動(dòng)”和“圈錢運(yùn)動(dòng)”階段的企業(yè)，計(jì)劃制定不受重視，計(jì)劃的制定過程要么非常粗略，要么以走過場、交差的形式敷衍而過，造成以后的工作混亂。
例如，某地產(chǎn)公司計(jì)劃制定過程為：領(lǐng)導(dǎo)層制定開發(fā)計(jì)劃確定本期開發(fā)面積、開盤及交房時(shí)間，然后由副總經(jīng)理召開項(xiàng)目協(xié)調(diào)會，確定各部門工作的總體時(shí)間要求，即為計(jì)劃確定。這個(gè)計(jì)劃往往在實(shí)際中得不到有效實(shí)施，各部門相互推卸責(zé)任、扯皮的現(xiàn)象非常嚴(yán)重，工程進(jìn)度控制也就無從談起。
建議計(jì)劃制定過程為：項(xiàng)目發(fā)展部門根據(jù)市場情況制定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃；項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后銷售部門制定銷售計(jì)劃，項(xiàng)目部根據(jù)開發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃、國家標(biāo)準(zhǔn)、場地情況、待建情況、施工隊(duì)施工能力等擬定施工計(jì)劃，兩部門在計(jì)劃中必須詳細(xì)列明需要其他部門配合的階段及要求，經(jīng)確認(rèn)后其他部門以此為依據(jù)制定各自計(jì)劃，同樣需要在與其他部門交叉的階段重點(diǎn)標(biāo)注，最后由總經(jīng)理或副總經(jīng)理召開項(xiàng)目協(xié)調(diào)會，經(jīng)協(xié)調(diào)調(diào)整最終確認(rèn)。
當(dāng)然，計(jì)劃制定過程可以有多種方式，但不論采用何種方式均應(yīng)注意三方面：
l計(jì)劃的制定應(yīng)以項(xiàng)目為中心，各部門圍繞項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃；
l計(jì)劃制定過程中一定要進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃溝通，在部門之間有交叉的地方相關(guān)部門需要進(jìn)行確認(rèn)；
l計(jì)劃制定需要得到各個(gè)部門的重視，可以考慮將計(jì)劃制定作為部門的重要業(yè)績考核依據(jù)之一。
2、嚴(yán)格圖紙會審
由于目前甲方對設(shè)計(jì)工期要求普遍緊，設(shè)計(jì)院提供的施工圖中細(xì)化程度不夠，錯(cuò)誤、失誤較多，如果在項(xiàng)目圖紙會審中把關(guān)不嚴(yán)格，將會導(dǎo)致設(shè)計(jì)問題推后到后續(xù)施工階段暴露，甚至出現(xiàn)一間房建造出來沒有門，一間建造出來多個(gè)窗的笑話，增大設(shè)計(jì)變更、簽證量，延誤工期。據(jù)了解，設(shè)計(jì)變更和簽證太多是目前房地產(chǎn)企業(yè)工期延誤的關(guān)鍵因素之一。
建議：首先，項(xiàng)目部人員以“圖紙多審一天，施工就節(jié)約了三天”的態(tài)度參與技術(shù)評審；其次，要注意充實(shí)項(xiàng)目部技術(shù)力量，使得項(xiàng)目部人員有足夠的能