淺述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本、進(jìn)度、績(jī)效平衡分析
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的屬性：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所有工作都以項(xiàng)目為特征，每一個(gè)項(xiàng)目都作為一個(gè)獨(dú)立成本的核算單元，有其自己的盈虧報(bào)告，開(kāi)發(fā)商的總利潤(rùn)就是所有的項(xiàng)目利潤(rùn)之和，因此地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)型。
在驅(qū)動(dòng)型項(xiàng)目管理過(guò)程中，項(xiàng)目經(jīng)理總是在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全壽命周期內(nèi)追求成本、進(jìn)度、績(jī)效的合理組合，以此達(dá)到本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)目標(biāo)。要實(shí)現(xiàn)公司的開(kāi)發(fā)目標(biāo)，就要求項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃進(jìn)行時(shí)間、成本、績(jī)效進(jìn)行平衡、平衡分析。有經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目經(jīng)理在危機(jī)出現(xiàn)時(shí)，心中預(yù)先已想好的合適的時(shí)間、成本、績(jī)效平衡和平衡分析，并認(rèn)識(shí)到平衡分析是持續(xù)思考過(guò)程的一部分。沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目經(jīng)理，在危機(jī)出現(xiàn)時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)腳痛醫(yī)腳、手痛醫(yī)手這種疲于應(yīng)付的局面。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總是基于約束條件下而進(jìn)行的。從大多數(shù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)實(shí)踐分析，在項(xiàng)目定義階段，績(jī)效、時(shí)間是兩個(gè)重要約束條件；在實(shí)施階段，成本是一個(gè)重要約束條件；在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段，時(shí)間是一個(gè)重要約束條件。如果一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，上述三個(gè)要素都是固定的，那么除了全部成功以外沒(méi)有別的選擇。如果上述三個(gè)要素都可以變動(dòng)，那么項(xiàng)目就沒(méi)有了任何約束，也就是失去了平衡。
平衡分析的方法：
1、在決策過(guò)程中，識(shí)別并了解沖突。
任何一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，都有成本、進(jìn)度、績(jī)效管理和控制系統(tǒng)，以此比較實(shí)際結(jié)果與計(jì)劃的差異，通過(guò)偏差分析來(lái)仔細(xì)研究成果，并提供狀態(tài)報(bào)告，以保證實(shí)施正確行動(dòng)并解決問(wèn)題。
首先，要檢驗(yàn)早期警報(bào)來(lái)源和情報(bào)資料的正確性，回答下列問(wèn)題：
這些信息與本項(xiàng)目相關(guān)嗎？
信息及時(shí)嗎？
數(shù)據(jù)完整嗎？
什么因素促使這種情況出現(xiàn)并存在？
如何確認(rèn)信息是正確的？
如果信息是真，對(duì)本項(xiàng)目而言意味著什么？
理解沖突的潛在原因，進(jìn)而理解三要素平衡分析的理由，大多數(shù)理由按帕累托原則可以集中為：
人的誤差或事故；
不確定性問(wèn)題；
沒(méi)有料到的問(wèn)題。
2、對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)進(jìn)行全面檢查。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)通常決定著成本、時(shí)間和績(jī)效之間存在的變化幅度。
目標(biāo)檢查的內(nèi)容為：
項(xiàng)目目標(biāo)；
項(xiàng)目發(fā)起人關(guān)于項(xiàng)目整體目標(biāo)和戰(zhàn)略計(jì)劃；
工作描述；
進(jìn)度、成本和績(jī)效描述；
資源消費(fèi)與計(jì)劃。
3、分析項(xiàng)目環(huán)境和狀態(tài)。
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本、進(jìn)度和績(jī)效與初步或修改的項(xiàng)目計(jì)劃的進(jìn)行詳細(xì)比較。在分析項(xiàng)目環(huán)境和狀態(tài)十，著重解決如下問(wèn)題：
確定成本、進(jìn)度和績(jī)效的相對(duì)優(yōu)先權(quán)；
確定公司的贏利能力和戰(zhàn)略計(jì)劃的影響；
得出一個(gè)管理評(píng)估。
如果項(xiàng)目有一個(gè)從執(zhí)行組織外獲取的產(chǎn)品或服務(wù)的合同，那么就要求提供產(chǎn)品或服務(wù)的合作伙伴對(duì)他的項(xiàng)目狀況進(jìn)行自我評(píng)估，從而得出所獲得的產(chǎn)品或服務(wù)對(duì)成本、進(jìn)度和績(jī)效的評(píng)估；
從細(xì)節(jié)上檢查項(xiàng)目每個(gè)工作包的狀況，提出完成時(shí)間、成本和績(jī)效要求。
經(jīng)過(guò)項(xiàng)目環(huán)境和狀態(tài)分析，而找出項(xiàng)目是哪些方面存在問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，往往是下列幾方面會(huì)對(duì)項(xiàng)目造成影響：
不充分的計(jì)劃；
范圍變更；
不良的績(jī)效；
過(guò)激的表現(xiàn)；
環(huán)境限制。
4、找出替代方案。
通過(guò)上述分析、討論和評(píng)估，再尋找和確定替代方案。替代方案就是通過(guò)時(shí)間、成本和績(jī)效的不同組合，列出完成項(xiàng)目的辦法。尋找和確定替代方案時(shí)，對(duì)下面問(wèn)題進(jìn)行回答：
進(jìn)度：
—顧客可以接受時(shí)間的拖延嗎？
—時(shí)間的拖延會(huì)改變公司的其他項(xiàng)目和客戶的完工日期嗎？
—資源可以重新調(diào)配以滿足新的進(jìn)度計(jì)劃嗎？
—對(duì)新的計(jì)劃來(lái)說(shuō)成本是什么？
—增加的時(shí)間能給我們帶來(lái)新的改進(jìn)嗎？
—項(xiàng)目的拖延會(huì)引起別的項(xiàng)目拖延嗎？
—客戶的反映將會(huì)是什么？
—這會(huì)影響銷售嗎？
成本：
—是什么導(dǎo)致成本超過(guò)預(yù)期？
—采取什么措施可以減少剩下的成本？
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