一、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構成

    房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用，就其用途來說，大致可分為以下幾個大部分：

    1、土地費用
    2、前期費用
    3、建安成本
    4、配套費用
    5、籌資成本。
    6、管理費用
    7、銷售費用

     從上述成本費用組成分析，成本的發(fā)生是一個過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設計、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項目開發(fā)的全過程中，對上述全部成本構成要素進行規(guī)劃、控制，從而實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標。

    二、成本分解的過程

     項目開發(fā)成本的控制與項目成本發(fā)生的周期同步，其首要特點是一個過程，然后是地產(chǎn)企業(yè)諸多管理活動的體現(xiàn)。與項目的時間計劃一樣，成本計劃及控制也有一個從宏觀到微觀、從粗放到細致的過程。在項目初期，首先是確定一個項目總體的投資估算即估算成本，然后在逐漸細劃到成本目標的過程。

     1、投資估算
    在項目正式立項前一般都要對該項目進行財務評估分析，包括成本估算、進度計劃、銷售計劃、資金計劃、現(xiàn)金流量等內(nèi)容，以確定該項目的盈利能力及利潤率，并選擇比較可行性高的項目執(zhí)行方案。目前比較流行的成本估算方法包括經(jīng)驗估算法、因素估算法、工料清單法等，在PM2的成本估算功能中，通過模版、設置計算依據(jù)等方式，均可以實現(xiàn)上述估算計算。在PM2中的具體實現(xiàn)如下：

    1）、核算項目設置，相當于設置不同的項目執(zhí)行方案，例如：不同的容積率、服務性設施所有權等，對不同方案的成本、盈利能力等進行分析對比。

    2）、收支項目（成本項目）設置
    相當于是工程估算人員對項目成本費用項目的層層分解，這個成本項目的分解也是一個過程，隨著項目計劃的進展，成本項目的劃分也越來越細。例如：在項目計劃初期只劃分了土地費、建安費、配套費等，隨著時間的進展，就需要將土地費逐漸分解為土地出讓金、土地評估、交易、登記、契約費等。

    3）、收支估算（成本估算）
    隨著收支項目（成本項目）的設定，根據(jù)項目的開發(fā)周期資金需求量，就需要計劃不同時期內(nèi)的資金收支計劃。在PM2系統(tǒng)中，就是按預先設定的費用項目指標錄入/計算/調(diào)整估算數(shù)據(jù)。包括成本估算、資金來源、現(xiàn)金流量等各種財務分析報表。

     由于PM2采用了靈活地自定義方式，支持用戶設定各種項目建筑指標及相關的計算關系，例如：根據(jù)單方成本、建筑面積計算總成本，設置各個成本項目占總成本的比例而計算各個成本項目的成本估算等。

     2、成本目標

    在項目規(guī)劃階段，在投資估算的基礎上制訂目標成本和資金計劃，作為后續(xù)項目成本控制的基線。PM2系統(tǒng)按照二維表的格式顯示核算項目的成本計劃，二維表的橫向顯示計劃的周期，例如：年度、季度、月份，二維表的縱向顯示當前核算項目下所有的成本項目，這樣二維表就能夠詳細的顯示成本項目在計劃年度下計劃月份的計劃金額。

    成本目標的確定，對項目成本計劃和控制，有著重要的指導意義。隨著工程項目的施工進展,當計劃/實際成本超出目標成本時，對目標成本進行調(diào)整。隨著項目的推進，成本動態(tài)發(fā)生變動，當動態(tài)成本與目標成本發(fā)生較大差異時，須分析產(chǎn)生差異的原因，并修訂目標成本。 

3、成本計劃
    在制定項目成本目標時，與項目整體的進度計劃關聯(lián)，可以從項目/任務計劃中，提取工程量成本、甲供材料成本、相關費用的計劃數(shù)字，并自動按日期和成本項目匯總，從而構成整個項目的成本計劃。

    三、成本控制的過程

    動態(tài)成本分析對比是整個系統(tǒng)的核心功能，它能自動實現(xiàn)動態(tài)成本的核算，生成全項目動態(tài)成本一覽表，對動態(tài)成本與目標成本的差異進行比較查詢，提供各種對比分析報表和圖形。系統(tǒng)通過合同結(jié)算與撥款對比及撥款計劃分析待

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